טיוטה לבדיקה מקצועית. המידע מבוסס על נהלי רמ״י ועל מקורות שמפורטים בסוף העמוד, ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי. הנקודות המסומנות ״לאמת״ צריכות אישור של עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות לפני פרסום.
מכירת משק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב. היא לא מכירה של דירה רגילה: כל העברה צריכה אישור של רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה. ושל האגודה השיתופית החקלאית של המושב. בהרבה עסקאות והליכים בנחלה נדרשת גם ההסכמה שלה.. במכירה רמ״י גובה שני תשלומים עיקריים: תשלום לרמ״י על חלקת המגורים, 33% מהשווי ופחות באזורי עדיפות, שמקנה זכויות קרובות לבעלות בחלקת המגורים. על החלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. תשלום לרמ״י כשמעבירים זכויות בנחלה לאדם אחר, למשל במכירה. על השטח החקלאי. אחריהם מגיעים מס על הרווח ממכירת זכויות במקרקעין, שהמוכר משלם לרשות המסים., ולפעמים גם תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית או הקלה מעלות את שווי הקרקע. בדרך כלל מחצית מעליית השווי..
מכירת נחלה: מה משלמים לרמ״י
לפי נוהל רמ״י 38.04B, מי שמעביר זכויות בנחלה מחויב בשני תשלומים. הראשון: דמי רכישה בשיעור 33% משווי חלקת המגורים, על כל זכויות הבנייה למגורים, הקיימות והעתידיות. השני: דמי הסכמה על יתרת השטח החקלאי. החיוב חל על המוכר (סעיף 6.3.4 בנוהל). בפועל הקונה מנכה אותו מההצעה שלו.
ההסדר הכפוי בחלקת המגורים
בעבר יכולתם לבחור אם להצטרף ההסדר בחלקת המגורים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל: תשלום לרמ״י, 3.75% או דמי רכישה, שמסדיר את זכויות הבנייה בחלקת המגורים. בחלקת המגורים. במכירה אין בחירה: ההסדר חל באופן כפוי, ״בין אם החוכר הצטרף להסדר דמי זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. בעבר ובין אם לא״ (סעיף 1.5.2.12.1). אי אפשר לשלם במכירה רק המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי.. משלמים דמי רכישה מלאים, או השלמה לדמי רכישה אם כבר שולמו 3.75%.
חלקת המגורים היא שטח רציף של עד 2.5 דונם (סעיף 1.5.2.9.1). שטח מעבר לכך מחויב בשיעור 91%, יישובים שהממשלה קבעה כמועדפים לפיתוח. בנחלות שבהם התשלומים לרמ״י מופחתים, לפי אזור א׳ או ב׳. בשיעור נמוך יותר. השווי נקבע הערכת שווי של שמאי מקרקעין. התשלומים לרמ״י נקבעים לפי שומה של רמ״י. פרטנית של רמ״י, ולא לפי המחיר בחוזה.
מועד השומה הוא מועד הגשת בקשה מלאה להעברת הזכויות (סעיף 1.5.2.12.8). זה תוצאה של עתירה לבג״ץ ב-2025, אחרי שרמ״י קבעה את השווי ליום החתימה של השמאי שלה, לפעמים שנתיים אחרי העסקה. המשמעות המעשית: ככל שתגישו תיק מלא מהר יותר, השווי יהיה קרוב יותר למחיר שבחוזה.
| רכיב | ללא אזור | אזור עדיפות ב׳ | אזור עדיפות א׳ | יישובים סמוכים לגבול, שבהם ההנחה בתשלומים לרמ״י הגדולה ביותר. |
|---|---|---|---|---|
| דמי רכישה רגילים | 33% | 20.14% | 13.71% | פטור עד 31.12.2028 |
| דמי רכישה במסלול המופחת | 20% | 12.86% | 9.29% | — |
| שטח מעבר ל-2.5 דונם | 91% | 51% | 31% | ללא תשלום עד 31.12.2028 |
הנחת האזור מוגבלת. לפי ההערות לטבלה, ההנחה חלה עד תקרה של ₪500,000 שווי קרקע בית או דירה נפרדים. ברוב המושבים התוכנית מתירה עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים., ולכל היותר על שתי יחידות. מעבר לכך משלמים את השיעור המלא. (לאמת: איך התקרה מיושמת בפועל בחישוב דמי רכישה במכירה, ואם השיעור המלא חל רק על היתרה שמעל התקרה.)
ביישובי קו עימות חל פטור זמני לפי ״החלטת חרבות ברזל״ (הוראת שעה, החלטה 9.24): פטור מדמי רכישה על הזכויות הבסיסיות ומרכיב ה-3.75% עד 31.12.2028. מי שמוכר נחלה ביישוב כזה צריך לבדוק אם המועד של הבקשה המלאה נופל בתוך התקופה.
אם כבר שילמתם 3.75%
מי שהצטרף בעבר למסלול 3.75% משלם במכירה השלמה לדמי רכישה. לפי סעיף 1.5.2.10.2, החישוב הוא חיוב לפי שווי דמי הרכישה וזיכוי לפי שווי דמי החכירה (3.75%), כלומר לפי השווי בשומה החדשה ולא לפי הסכום ששילמתם אז. (לאמת: שהזיכוי הזה חל גם בהעברת זכויות, ולא רק בהשלמה יזומה, כי סעיף 1.5.2.12.1 מנוסח כחיוב מלא ״בין אם הצטרף ובין אם לא״.)
המסלול המופחת: 20% במקום 33%
אם הנחלה נקנתה בעבר בעסקה שהחוזה שלה נחתם ב-1.1.1993 או אחריו, ושולמו עליה דמי הסכמה, דמי הרכישה הם 20% בלבד (סעיפים 1.5.2.12.3 ו-6.2.2.2). גם פטור מלא מדמי הסכמה לפי החלטה 534 (בעלי עיטור גבורה ומשפחות שכולות) נחשב לעניין זה.
אם ההעברה הקודמת נעשתה בחוזה שנחתם לפני 1.1.1993, מקזזים 80% מדמי ההסכמה ששולמו אז, צמוד למדד, מדמי הרכישה. גם כך דמי הרכישה לא יירדו מתחת ל-20% משווי חלקת המגורים (סעיף 1.5.2.12.4). כדאי לאתר מראש את הקבלות ואת החוזה הישן.
דמי הסכמה בנחלה: איך מחשבים אותם במכירה
לפי נוהל 37.02B (סעיף ד.2.2), דמי ההסכמה במכירת נחלה הם שליש משווי השטחים החקלאיים. השווי לא נקבע בשומה חופשית: מכפילים את מספר הדונמים החקלאיים בערך קבוע לדונם, לפי טבלת הפיצויים בסעיף 8.18 סימן ב׳ בקובץ החלטות המועצה. חלקת המגורים לא נכללת בחישוב, כי עליה משלמים דמי רכישה.
על דמי ההסכמה לא חלה הנחת אזור. (לאמת: הערך הקבוע לדונם שבתוקף היום, ואם מתווסף מע״מ לדמי ההסכמה על השטח החקלאי של נחלה. הנוהל מזכיר מע״מ במפורש רק לגבי שטחי עיבוד.) המחשבון באתר לא מחשב את דמי ההסכמה, ומציג אותם תחת ״לא כלול״.
מי פטור? העברה לבן או בת זוג, לילד, לנכד, לאח, להורה, לבן זוג לשעבר לפי הסכם גירושין, ולבני הזוג שלהם, וכן העברה מנפטר ליורש חוקי, אינן נחשבות ״העברה״ (סעיף א.3.1). במקרים כאלה החיוב נדחה להעברה הבאה בתמורה. פטורים והנחות אחרים ניתנים רק בהחלטה של מנהל המרחב.
מס שבח במכירת נחלה
מס שבח משלם המוכר. רשות המסים לא מתייחסת לנחלה כדירה אחת. היא מעריכה בנפרד את בית המגורים, ואת שאר המרכיבים: הקרקע החקלאית וזכויות הבנייה שלא נוצלו. בית המגורים יכול לקבל פטור כ״דירת מגורים מזכה״, בתנאים הרגילים של חוק מיסוי מקרקעין. שאר התמורה חייבת במס.
סעיף 49ז לחוק קובע שכאשר מחיר הדירה הושפע מזכויות בנייה, הפטור חל רק על שווי הדירה עצמה, והיתרה ממוסה במלואה. מאמרים מקצועיים מציינים שיעור של 25% על החלק החייב. (לאמת: השיעור והחישוב הליניארי במקרה הספציפי, ואיך מטפלים בכמה בתים באותה נחלה.)
ניכויים: ועדת ערר הכירה בדמי הסכמה ששולמו לרמ״י כהוצאה שמנוכה במלואה (עניין דבורה אביב, 2004). לגבי דמי רכישה, רשות המסים לא פרסמה עמדה ברורה, ולפי מאמר מקצועי היא קושרת את הניכוי לתשלום מס שהקונה משלם לרשות המסים על רכישת זכויות במקרקעין. על מלוא דמי הרכישה. (לאמת: העמדה העדכנית של רשות המסים לגבי ניכוי דמי רכישה ממס שבח.)
מס רכישה לקונה והיטל השבחה
מס רכישה משלם הקונה, והוא נקבע לפי הרכב הנכס ולפי מצב הקונה (דירה יחידה או נוספת). ב-2025 קבעה ועדת ערר בבאר שבע (עניין אבידני) שגם תשלום דמי רכישה לרמ״י הוא רכישת זכות במקרקעין שחייבת במס רכישה. הקונה מביא את כל אלה בחשבון, ולכן הם משפיעים על המחיר שהוא מוכן לשלם לכם. (לאמת: מדרגות מס רכישה לשנת 2026 ואופן הסיווג של החלק החקלאי.)
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית בנייה העלתה את שווי המקרקעין. אם לא שולם קודם, הוא יכול להיגבות במכירה. בקשו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: נותנת היתרי בנייה, אוכפת את התוכניות וגובה היטל השבחה. מידע על תוכניות שחלות על הנחלה ועל היטל פתוח לפני שאתם חותמים. (לאמת: מתי בדיוק נוצר חיוב בהיטל במכירת נחלה, ומי נושא בו לפי החוזה המקובל.)
איך קונים מנכים את התשלומים לרמ״י מהמחיר
קונה מנוסה מתחיל משווי הנחלה כאילו כל ההסדרים כבר בוצעו, ומחסיר ממנו את כל מה שעוד צריך לשלם: דמי רכישה ומע״מ, דמי הסכמה, הסדרה של בנייה ללא היתר, וחובות לאגודה. לכן נחלה שבה כבר שולמו דמי רכישה, או שזכאית למסלול 20%, נמכרת במחיר טוב יותר. מאמר מקצועי משנת 2021 העריך שאחרי החלטה 1591 נשאר למוכר לכל היותר כמחצית מהתמורה, לעומת כשני שלישים קודם.
איך מתמחרים נחלה
- גודל חלקת המגורים (עד 2.5 דונם) ושטח החלקה שעליה בית המגורים ומבני המשק, עם קרקע חקלאית צמודה. חלקת המגורים היא חלק ממנה. החקלאי.
- זכויות הבנייה שנוצלו ושלא נוצלו, ומה מאפשרת התוכנית החלה על המושב.
- מצב ההסדר: לא שולם דבר, שולמו 3.75%, שולמו דמי רכישה, או זכאות ל-20%.
- אזור העדיפות וקו העימות, שמשנים את התשלום לרמ״י.
- הבתים הקיימים, מצבם והיתרי הבנייה שלהם.
- שימושים חריגים או פעילות לא חקלאית בנחלה, כמו צימרים, משרדים או מחסנים להשכרה. מוגבלת ל-500 מ״ר, ודורשת היתר ותשלום דמי היתר. שדורשים הסדרה.
- חובות לאגודה ולרמ״י.
דוגמה: כמה נשאר למוכר
הדוגמה להמחשה בלבד, במספרים עגולים, ולא הצעת מחיר. נניח שהמחיר המוסכם הוא ₪5,000,000, ששווי חלקת המגורים לפי שומת רמ״י הוא ₪3,000,000, שהמושב לא באזור עדיפות, ושדמי ההסכמה על השטח החקלאי יוצאים ₪120,000. מע״מ 18% על דמי הרכישה. הטבלה לא כוללת מס שבח, שכר טרחה וחובות לאגודה.
| רכיב | לא שולם דבר (33%) | שולמו 3.75% (השלמה 29.25% על הזכויות הבסיסיות; לאמת) | מסלול מופחת (20%) |
|---|---|---|---|
| מחיר מוסכם | 5,000,000 | 5,000,000 | 5,000,000 |
| דמי רכישה | 990,000 | 877,500 | 600,000 |
| מע״מ 18% על דמי הרכישה | 178,200 | 157,950 | 108,000 |
| דמי הסכמה על השטח החקלאי (הנחה) | 120,000 | 120,000 | 120,000 |
| סה״כ לרמ״י | 1,288,200 | 1,155,450 | 828,000 |
| נשאר לפני מס שבח והוצאות | 3,711,800 | 3,844,550 | 4,172,000 |
החישוב: 33% מ-₪3,000,000 הם ₪990,000, ומע״מ עליהם ₪178,200. בעמודה האמצעית ההשלמה היא 29.25% (33% פחות 3.75%), בהנחה שהזיכוי מחושב לפי אותה שומה. ההפרש בין המצב הראשון לשלישי הוא ₪460,200, רק בגלל ההיסטוריה של הנחלה.
מה להכין לפני שמפרסמים
- נסח רישום או אישור זכויות עדכני מרמ״י, וחוזה חכירה בתוקף אם יש.
- אישור מהאגודה על החברות ועל היעדר חובות.
- קבלות על תשלומים קודמים לרמ״י: 3.75%, דמי רכישה, ודמי הסכמה מעסקאות קודמות (בשביל מסלול 20%).
- החוזה מההעברה הקודמת, עם תאריך החתימה.
- היתרי בנייה לכל המבנים, ורשימה של שימושים חריגים או פל״ח. לפי נוהל 37.02B תידרשו להתחייב להסדיר שימושים לא מוסדרים תוך שנה.
- אם הזכויות הגיעו בירושה: צו ירושה או צו קיום צוואה.
- שמאות עצמאית של חלקת המגורים ושל הנחלה כולה.
- טופס בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי של רמ״י, שמפרט את המסמכים החובה.
טעויות נפוצות של מוכרים
- קובעים מחיר לפי מודעות של נחלות אחרות, בלי לבדוק מה עוד צריך לשלם לרמ״י.
- מניחים שתשלום 3.75% מהעבר פוטר מתשלום במכירה.
- לא מאתרים את הקבלות על דמי הסכמה מעסקה קודמת, ומפסידים את מסלול ה-20%.
- מגישים לרמ״י תיק חסר. התיק נחשב מלא רק כשכל המסמכים הוגשו, וזה המועד שקובע את השומה.
- לא מגדירים בחוזה מי נושא בהפרש אם שומת רמ״י, שנעשית אחרי החתימה, גבוהה מהצפוי.
- שוכחים בנייה ללא היתר, שמעכבת את ההעברה או מחייבת התחייבות להסדרה.
מכירת נחלה מירושה
העברה מנפטר ליורש או מי שבעל הנחלה קבע שימשיך אותה ויקבל אותה אחריו, בדרך כלל אחד הילדים. הנחלה עוברת לבן ממשיך אחד ואינה מתחלקת בין כל היורשים. אינה נחשבת העברה לעניין דמי הסכמה ודמי רכישה. כשהיורשים מוכרים את הנחלה לאדם מחוץ למשפחה, זו מכירה רגילה, וכל הכללים שבמדריך הזה חלים עליה. איך קובעים מי מקבל את הנחלה, ומה קורה כשיש כמה יורשים, תמצאו במדריך לבן ממשיך וירושה. (לאמת: אם יורש שמוכר זכאי למסלול 20% על סמך דמי הסכמה ששילם המוריש.)
כמה זה יעלה מול רמ״י?
הערכה של דמי החכירה, דמי הרכישה ועלות פיצול מגרש. ארבע שאלות, ותשובה מיד.
לחשב תשלומים לרמ״ישאלות נפוצות
כמה משלמים לרמ״י במכירת נחלה?
בדרך כלל 33% משווי חלקת המגורים בתוספת מע״מ, ועוד דמי הסכמה בשיעור שליש משווי השטח החקלאי לפי ערך קבוע לדונם. באזורי עדיפות השיעור על חלקת המגורים נמוך יותר (20.14% באזור ב׳ ו-13.71% באזור א׳), עד תקרה. אם הנחלה נקנתה אחרי 1.1.1993 ושולמו דמי הסכמה, השיעור יורד ל-20%.
מי משלם את דמי הרכישה, המוכר או הקונה?
לפי נוהל 38.04B החיוב מוטל על מי שמעביר את הזכויות, כלומר המוכר. בפועל הצדדים יכולים להסכים אחרת בחוזה, והקונה תמיד מביא את התשלום בחשבון כשהוא קובע את המחיר. חשוב לקבוע בחוזה גם מי נושא בהפרש אם שומת רמ״י גבוהה מההערכה.
איך מחשבים דמי הסכמה במכירת נחלה?
דמי ההסכמה הם שליש משווי השטח החקלאי. מכפילים את מספר הדונמים החקלאיים בערך קבוע לדונם שנקבע בהחלטות הגוף שקובע את המדיניות של רמ״י. ההחלטות שלו, שמרוכזות היום בקובץ ההחלטות, קובעות את הכללים והתשלומים בנחלות. (סעיף 8.18 סימן ב׳). חלקת המגורים לא נכללת בחישוב, כי עליה משלמים דמי רכישה בנפרד. על דמי ההסכמה אין הנחת אזור, גם כשהמושב נמצא באזור עדיפות לאומית. המחשבון באתר לא כולל אותם.
שילמתי 3.75% לפני כמה שנים. האם אשלם שוב במכירה?
כן. במכירה ההסדר חל באופן כפוי, ומשלמים השלמה לדמי רכישה. לפי הנוהל, החיוב מחושב לפי שווי דמי הרכישה, והזיכוי לפי שווי ה-3.75%, שניהם לפי השומה החדשה. כדאי לאמת את החישוב מול שמאי לפני שקובעים מחיר, ולשמור את הקבלה על התשלום הקודם.
מה זה מסלול 20% ומי זכאי לו?
מסלול שבו דמי הרכישה הם 20% במקום 33%. הוא חל אם הנחלה הועברה בעבר בחוזה שנחתם ב-1.1.1993 או אחריו, ושולמו עליו דמי הסכמה (או שניתן פטור לפי החלטה 534). באזור ב׳ השיעור הוא 12.86% ובאזור א׳ 9.29%. בהעברה שנחתמה לפני 1993 מקזזים 80% מדמי ההסכמה ששולמו, אבל לא יורדים מתחת ל-20%.
האם משלמים מס שבח על מכירת נחלה?
כן, על החלק שאינו בית המגורים. רשות המסים מעריכה בנפרד את הבית, שיכול לקבל פטור כדירת מגורים מזכה, ואת הקרקע וזכויות הבנייה שלא נוצלו, שחייבות במס. דמי הסכמה ששולמו לרמ״י הוכרו בפסיקה כהוצאה מותרת בניכוי. לגבי דמי רכישה המצב פחות ברור, ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.
האם יש פטור מתשלום לרמ״י ביישובי קו עימות?
לפי החלטת ״חרבות ברזל״, ביישובי קו עימות יש פטור מדמי רכישה על הזכויות הבסיסיות ומתשלום ה-3.75%, עד 31.12.2028. זו הוראת שעה, ולכן חשוב לבדוק את המצב העדכני ואת מועד הגשת הבקשה המלאה. גם שטח חלקת מגורים מעבר ל-2.5 דונם ניתן שם ללא תשלום באותה תקופה.
רוצים לפרסם את הנחלה? בלוח הנחלות למכירה מפרסמים את הפרטים שקונים באמת מחפשים, כולל מצב ההסדר, גודל חלקה א׳ ואזור העדיפות.
מקורות
- נוהל רמ״י 38.04B: זכויות בחלקת המגורים בנחלה (גרסה 5.5.2026)
- נוהל רמ״י 37.02B: העברת זכויות בנחלה ודמי הסכמה
- מרכז הנדל״ן: רמ״י תתקן את מועד השומה במכירת נחלות (2025)
- מרכז הנדל״ן: מועד השומה ודמי הרכישה ממוכרי נחלות (2024)
- מרכז הנדל״ן: החלטה 1591 ומיסוי מכירת נחלה (2021)
- מרכז הנדל״ן: פטור ממס שבח וזכויות בנייה לפי סעיף 49ז
- גלובס: ניכוי דמי הסכמה ממס שבח במכירת נחלה (עניין אביב)
- אלכס שפירא ושות׳: מס רכישה על עיגון זכויות בנחלה (עניין אבידני, 2025)
המידע באתר הוא כללי, וההערכות בו אינן ייעוץ משפטי או שמאי. הסכום הסופי נקבע לפי שומה פרטנית של רמ״י ונסיבות הנחלה. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות.