טיוטה לבדיקה מקצועית. המידע מבוסס על החלטות מועצת מקרקעי ישראל, על נוהל רמ״י 38.04B (גרסה מ-5.5.2026) ועל מקורות שמפורטים בסוף העמוד. הנקודות המסומנות ״לאמת״ צריכות אישור של עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות לפני פרסום.
הסדרת משק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב. פירושה הצטרפות ההסדר בחלקת המגורים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל: תשלום לרמ״י, 3.75% או דמי רכישה, שמסדיר את זכויות הבנייה בחלקת המגורים. החלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. של רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה.. ההסדר קובע אילו זכויות מגורים יש לכם בחלקת המגורים, כמה אפשר לבנות בלי תשלום נוסף לרמ״י, האם אפשר לפצל מגרש, ומה תשלמו במכירה. יש שני מסלולים: כאן: התשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמצרף את הנחלה להסדר במסלול הבסיסי. של המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי. תשלום לרמ״י על חלקת המגורים, 33% מהשווי ופחות באזורי עדיפות, שמקנה זכויות קרובות לבעלות בחלקת המגורים. של 33% משווי חלקת המגורים. במדריך הזה תמצאו מה כל מסלול נותן, איך בוחרים ביניהם, מה רמ״י בודקת לפני שהיא מאשרת, ואיך נראה התהליך בפועל.
מה זה הסדר חלקת המגורים ולמה הוא קיים
ההסדר נקבע בהחלטה 1553 של הגוף שקובע את המדיניות של רמ״י. ההחלטות שלו, שמרוכזות היום בקובץ ההחלטות, קובעות את הכללים והתשלומים בנחלות., ועודכן בהחלטה 1591 (דצמבר 2018). היום הוא מופיע הפרק בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעוסק בחלקת המגורים בנחלה. הוא החליף את החלטות 1553 ו-1591. בקובץ ההחלטות. המטרה הייתה לתקן עיוותים ישנים בחוזים של הנחלות: החוזה מתארך לארבע תקופות של 49 שנה, הזכויות עוברות בירושה, בנייה לפי תכנית תקפה לא מחייבת תשלום לרמ״י כשמעבירים זכויות בנחלה לאדם אחר, למשל במכירה., ואפשר לפצל מגרשים ולהשכיר לבני משפחה וגם למי שאינם בני משפחה (במסלול הרכישה).
חלקת המגורים היא חלק החלקה שעליה בית המגורים ומבני המשק, עם קרקע חקלאית צמודה. חלקת המגורים היא חלק ממנה. של הנחלה, בשטח של עד 2.5 דונם ברצף אחד, שמיועד למגורים בתכנית תקפה. שטח מגורים שקיים מעבר ל-2.5 דונם אפשר לכלול בהסדר תמורת 91% משווי הקרקע, לפני הנחות אזור. ההסדר חל רק על חלקת המגורים. השטח החקלאי נשאר תחת הכללים הרגילים.
למי ההסדר מתאים ומתי הוא נכפה עליכם
ההסדר חל על בעלי זכויות בנחלות במושבי עובדים, בכפרים שיתופיים ובאגודות חקלאיות שיתופיות. ההצטרפות היא רשות ולא חובה, עם שני חריגים חשובים:
- מכירה: מי שמעביר את הנחלה כולה למי שאינו קרוב משפחה חייב לשלם דמי רכישה על חלקת המגורים כתנאי להעברה, גם אם לא הצטרף להסדר קודם. העברה לקרוב משפחה ועברה לפי צו בית משפט בגירושין אינן נחשבות ״העברה״ לעניין הזה.
- פיצול מגרש: פיצול מגרש מחלקת המגורים אפשרי רק במסגרת ההסדר, ורק לפי תכנית תקפה.
- חוזה קיים: מי שיש לו חוזה זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. בתוקף צריך לבחור. או שהוא נשאר בחוזה הקיים ולא מצטרף, או שהוא מוותר עליו ומצטרף.
תנאי הסף להצטרפות, לפי נוהל רמ״י: חלקה א' רשומה כיחידה נפרדת בטאבו, או שהוזמנה מדידה לרישום (תצ״ר). כל השימושים בחלקה א' ובחלקה ב' שמיוחסים לכם מוסדרים, כולל מגורים פעילות לא חקלאית בנחלה, כמו צימרים, משרדים או מחסנים להשכרה. מוגבלת ל-500 מ״ר, ודורשת היתר ותשלום דמי היתר.. חובות דמי חכירה ודמי שימוש, אם יש, שולמו, וכך גם חלקכם היחסי בחוב השנתי של האגודה השיתופית החקלאית של המושב. בהרבה עסקאות והליכים בנחלה נדרשת גם ההסכמה שלה.. ואין תביעת בעלות של האגודה או של חבריה על הקרקע.
3.75% או 33%: שני המסלולים
| נושא | מסלול 3.75% (דמי חכירה) | מסלול 33% (דמי רכישה) |
|---|---|---|
| שיעור התשלום | 3.75% משווי חלקת המגורים | 33% משווי חלקת המגורים |
| הנחת יישובים שהממשלה קבעה כמועדפים לפיתוח. בנחלות שבהם התשלומים לרמ״י מופחתים, לפי אזור א׳ או ב׳. | אין | אזור ב׳ 20.14%, אזור א׳ 13.71% |
| איך נקבע השווי | לפי טבלת ערכים מייצגים של רמ״י | הערכת שווי של שמאי מקרקעין. התשלומים לרמ״י נקבעים לפי שומה של רמ״י. פרטנית |
| בנייה למגורים | עד 375 מ״ר בלי תשלום נוסף, לפי תכנית תקפה | כל הזכויות בתכנית, קיימות ועתידיות, בלי תשלום נוסף |
| בנייה מעבר לבסיס | דמי חכירה מהוונים של 91% על התוספת | פטור |
| פיצול מגרש | בתשלום נוסף על המגרש המפוצל | פטור מתשלום לרמ״י |
| מכירת הנחלה | השלמה ל-33% (29.25% לפני הנחת אזור) בשומה עדכנית | אין תשלום נוסף על חלקת המגורים |
| השכרה או פיצול יחידות למי שאינו קרוב | לא | כן |
מי שמכר או קנה את הנחלה בעבר ושילם דמי הסכמה בהסכם שנחתם מ-1.1.1993 ואילך, משלם במסלול הרכישה 20% במקום 33% (אזור ב׳ 12.86%, אזור א׳ 9.29%). הפרטים במדריך לתשלומים לרמ״י. בנוסף, לפי נוהל רמ״י, בישובי יישובים סמוכים לגבול, שבהם ההנחה בתשלומים לרמ״י הגדולה ביותר. יש פטור מדמי החכירה ומדמי הרכישה על הזכויות הבסיסיות עד 31.12.2028, מכוח החלטת ״חרבות ברזל״. אלמנה או הורה של חלל פטורים מדמי רכישה.
הצטרפות להסדר נחלה: איך בוחרים מסלול לפי המטרה
אין מסלול שמתאים לכולם. השאלה היא מה אתם מתכננים לעשות בנחלה בעשר השנים הקרובות. הטבלה היא נקודת פתיחה לשיחה עם שמאי או עורך דין, לא המלצה.
| המטרה שלכם | המסלול שבדרך כלל נבדק קודם | למה |
|---|---|---|
| להישאר בנחלה ולבנות לילדים | 3.75% | 375 מ״ר ויחידות לפי התכנית מספיקים לרוב המשפחות, והתשלום נמוך בהרבה. |
| לפצל מגרש אחד | להשוות בין השניים | במסלול 3.75% משלמים בנוסף על המגרש המפוצל. החישוב תלוי בשווי המגרש ובאזור. |
| לפצל יותר ממגרש אחד | 33% | הפיצול פטור מתשלום לרמ״י, ותשלומי ההשלמה על כמה מגרשים מצטברים. |
| למכור בשנים הקרובות | 33% נכפה ממילא | בהעברה משלמים דמי רכישה. מי ששילם 3.75% משלים את ההפרש לפי שומה ביום ההעברה. |
| להשכיר יחידה למי שאינו בן משפחה | 33% | רק מסלול הרכישה מתיר השכרה ופיצול יחידות למי שאינם קרובים. |
זכויות בנייה לפני ההסדר ואחריו
בלי הסדר, הזכויות שלכם נקבעות לפי החוזה הישן וההחלטות הקודמות, ותוספות בנייה עלולות לחייב תשלום לרמ״י. אחרי ההצטרפות:
- היקף הבנייה הבסיסי למגורים הוא 375 מ״ר, בתנאי שיש תכנית תקפה למגורים במועד הקובע. ההסדר לא מוסיף זכויות בנייה מעבר למה שהתכנית המקומית מתירה.
- מספר יחידות הדיור נקבע בתכנית המקומית ובתמ״א 35. הגשת תכנית בית או דירה נפרדים. ברוב המושבים התוכנית מתירה עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים. מעבר לשלישית מותנית בהסכמת האגודה.
- הנחת אזור עדיפות בדמי הרכישה חלה רק על שתי יחידות דיור.
- בפיצול מגרש, יחידה קיימת עם לפחות 160 מ״ר זכויות בנייה, שבה גר בעל הנחלה, חייבת להישאר צמודה לנחלה.
- היתר בנייה עדיין מקבלים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: נותנת היתרי בנייה, אוכפת את התוכניות וגובה היטל השבחה.. ההסדר מול רמ״י לא מחליף אותו.
חריגות בנייה ושימושים לא מוסדרים בהצטרפות להסדר
זו הנקודה שבה רוב התיקים נתקעים. לפי נוהל רמ״י, כל השימושים בחלקה א' ובחלקה ב' צריכים להיות מוסדרים לפני ההצטרפות, כולל מגורים ופעילות לא חקלאית (פל״ח). בבקשה מצרפים תצהיר על מצב הקרקע, ומחלקת הפיקוח של רמ״י נותנת חוות דעת על הנחלה. במושב שיש בו שימושים לא מוסדרים, כל בעל נחלה מצהיר שאין שימוש לא מוסדר מצדו.
שימוש לא מוסדר אפשר להסדיר בעסקה מול רמ״י, להפסיק או להסיר. על התקופה שבה היה שימוש בלי הסדר רמ״י גובה דמי שימוש. (לאמת: שיעור דמי השימוש ולכמה שנים אחורה רמ״י גובה אותם. מקור מסחרי אחד מדבר על ״בדרך כלל עד 7 שנים״, ולא מצאנו לכך מקור רשמי.) פעילות לא חקלאית מותרת רק לפי תכנית תקפה או היתר לשימוש חורג, והתשלום עליה נקבע בהחלטות נפרדות.
שתי נקודות שכדאי לדעת: ההצטרפות להסדר לא מאשרת שהמבנים בנחלה בנויים בהיתר, והאחריות להסדיר אותם מול הוועדה המקומית נשארת עליכם. וגם האחריות לפלישות ולתיקון המדידה על חשבונכם. במכירה, אם יש חריגות, המועד הקובע לשומה כבר לא יהיה יום הגשת הבקשה המלאה, וזה עלול להעלות את התשלום.
הסכם החכירה שנחתם בסוף
אחרי התשלום חותמים על חוזה חכירה חדש לחלקה א' ועל תוספת שמפרטת את הזכויות שרכשתם. החוזה הוא ל-49 שנה מיום האישור, עם שלוש תקופות חידוש נוספות של 49 שנה. במסלול 3.75% החוזה החדש מחליף את הקודם. אם חלקה א' עוד לא רשומה, אפשר להצטרף, אבל החוזה ייחתם רק אחרי רישום התצ״ר, ובינתיים מקבלים הודעה על הזכויות. שימו לב: לפי הנוהל, החוכר מתחייב לגור בנחלה בתוך 24 חודשים מאישור העסקה, ואם לא, ההסכם בטל.
שלבי הסדרת נחלה, צעד אחר צעד
- בדיקה מקדימה: נסח טאבו לחלקות, מצב הרישום של חלקה א', היתרי בנייה, ומיפוי של חריגות ושימושים.
- מדידה: אם חלקה א' לא רשומה, מזמינים מדידה פרטנית לתצ״ר בתיאום עם האגודה ועם הודעה לשכנים, או מציגים הליך מדידה של כל המושב.
- הסדרת שימושים וחובות: הסדרה מול רמ״י ומול הוועדה המקומית, ותשלום חובות דמי חכירה ודמי שימוש.
- הגשת בקשה: על גבי הטופס הייעודי של רמ״י, עם כל מסמכי החובה. בקשה חסרה מוחזרת.
- טיפול במרחב רמ״י: בדיקת תנאי סף, חוות דעת של מחלקות המיפוי, התכנון, הפיקוח והשמאות, הזמנת שומה, ואישור בוועדת עסקאות.
- דרישת תשלום: בודקים אותה מול שמאי פרטי לפני שמשלמים או מגישים השגה.
- תשלום וחתימה על החוזה והתוספת.
כמה זמן זה לוקח? הנוהל לא קובע לוח זמנים מחייב. משך התהליך תלוי בעיקר במצב הרישום, בחריגות ובעומס במרחב. (לאמת: לוח זמנים מקובל להסדר מבקשה ועד חתימה, ותוקף דרישת התשלום.)
השגה על השומה: מועדים ומסלולים
אם השווי בשומה נראה לכם גבוה, יש מסלול השגה. המועדים קצרים, ולכן כדאי להעביר את השומה לשמאי מיד כשהיא מגיעה:
- בקשה לתיקון טעות, טענה משפטית או טענה על עלויות פיתוח: בדרך כלל בתוך 21 יום מהמצאת השומה.
- השגה ראשונה על השווי: בדרך כלל בתוך 60 יום מהמצאת השומה והמפרט הכספי.
- השגה שנייה, לוועדת ההשגות: בדרך כלל בתוך 60 יום מההחלטה בהשגה הראשונה.
- מאוגוסט 2026 השגות על השווי מוגשות ישירות לשמאי הממשלתי, ובדרישות תשלום מעל ₪2 מיליון יש ערכאת השגה אחת בלבד.
- הגשת השגה כרוכה באגרה ובשומה נגדית של שמאי מטעמכם.
(לאמת: האם ובאיזה מסלול אפשר להשיג על שווי שנקבע לפי טבלת ערכים מייצגים במסלול 3.75%, ומה גובה האגרה.)
דוגמה: כמה עולה הסדרת נחלה
נניח ששווי חלקת המגורים הוא ₪3,000,000. זו דוגמה להמחשה בלבד, לא הצעת מחיר. השווי בפועל נקבע בשומה או בטבלת רמ״י.
| מסלול | חישוב | לפני מע״מ | כולל מע״מ |
|---|---|---|---|
| 3.75% | 3,000,000 × 3.75% | ₪112,500 | ₪132,750 |
| 33%, ללא אזור | 3,000,000 × 33% | ₪990,000 | ₪1,168,200 |
| 33%, אזור ב׳ (לפני תקרת ההנחה) | 3,000,000 × 20.14% | ₪604,200 | ₪712,956 |
| 33%, אזור א׳ (לפני תקרת ההנחה) | 3,000,000 × 13.71% | ₪411,300 | ₪485,334 |
| שילמתם 3.75% ואז מכרתם (ללא אזור) (השלמה על הזכויות הבסיסיות; לאמת) | 3,000,000 × 29.25% | ₪877,500 | ₪1,035,450 |
בשורה האחרונה רואים שמי שהצטרף ב-3.75% ומכר אחר כך משלם בסך הכול 33%, כמו מי שבחר ברכישה מראש, אבל ההשלמה מחושבת לפי שומה ביום ההעברה. אם השווי עלה בינתיים, ההשלמה תהיה גבוהה יותר. בפיצול במסלול 3.75%, הנוהל קובע 29.25% על 160 מ״ר הזכויות הראשונים במגרש המפוצל ו-33% על יתרת הזכויות בו, לפני הנחות אזור. הפרטים במדריך לפיצול מגרש.
עלויות מעבר לתשלום לרמ״י
- מודד מוסמך: מדידה ותצ״ר, אם חלקה א' לא רשומה, ועדכון המדידה אחרי פיצול.
- עורך דין: בדיקת זכויות, הגשת הבקשה, טיפול מול האגודה וחתימה על החוזה.
- שמאי מקרקעין: בדיקת השומה של רמ״י, ושומה נגדית אם מגישים השגה.
- הסדרת חריגות: היתר בדיעבד, דמי שימוש לרמ״י ולפעמים קנסות.
- בפיצול ובמכירה: תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית או הקלה מעלות את שווי הקרקע. בדרך כלל מחצית מעליית השווי. לוועדה המקומית, ומיסוי מקרקעין. (לאמת: הטיפול מס שהקונה משלם לרשות המסים על רכישת זכויות במקרקעין. מס על הרווח ממכירת זכויות במקרקעין, שהמוכר משלם לרשות המסים. בדמי רכישה, שלפי מאמר מ-2021 היה שנוי במחלוקת מול רשות המסים.)
כמה זה יעלה מול רמ״י?
הערכה של דמי החכירה, דמי הרכישה ועלות פיצול מגרש. ארבע שאלות, ותשובה מיד.
לחשב תשלומים לרמ״ישאלות נפוצות
מה ההבדל בין 3.75% ל-33% בנחלה?
3.75% הם דמי חכירה שנותנים זכויות בנייה בסיסיות של 375 מ״ר בחלקת המגורים, בלי הנחת אזור. 33% הם דמי רכישה שנותנים את כל זכויות המגורים בתכנית, קיימות ועתידיות, ופוטרים מתשלום לרמ״י בפיצול ובמכירה של חלקת המגורים. על 33% יש הנחת אזור עדיפות: 20.14% באזור ב׳ ו-13.71% באזור א׳.
האם חובה להצטרף להסדר חלקת המגורים?
לא. ההצטרפות היא רשות. אבל במכירה של הנחלה למי שאינו קרוב משפחה, תשלום דמי רכישה על חלקת המגורים הוא תנאי להעברה, גם אם לא הצטרפתם קודם. גם פיצול מגרש מחלקת המגורים אפשרי רק במסגרת ההסדר.
כמה עולה הסדרת נחלה?
התשלום לרמ״י הוא אחוז משווי חלקת המגורים, ועליו מע״מ 18%. בדוגמה של שווי ₪3,000,000, מסלול 3.75% עולה כ-₪132,750 כולל מע״מ, ומסלול 33% ללא הנחת אזור כ-₪1,168,200. לזה מוסיפים מדידה, עורך דין ושמאי, ולפעמים הסדרת חריגות.
אפשר להצטרף להסדר כשיש חריגות בנייה?
לפי נוהל רמ״י, כל השימושים בחלקה א' ובחלקה ב' צריכים להיות מוסדרים, וחובות דמי שימוש צריכים להיות משולמים, לפני ההצטרפות. את החריגות מסדירים בעסקה, מסירים או מפסיקים. בנוסף, ההצטרפות לא מאשרת מבנים בלי היתר, וההסדרה מול הוועדה המקומית נשארת באחריותכם.
שילמתי 3.75%. כמה אשלם כשאמכור?
במכירה תשלימו לדמי רכישה: 29.25% משווי חלקת המגורים לפני הנחת אזור, לפי שומה עדכנית ליום ההעברה. באזורי עדיפות ההשלמה נמוכה יותר. בנוסף משלמים דמי הסכמה על השטח החקלאי, כשליש משווי הדונמים החקלאיים לפי ההחלטה.
תוך כמה זמן אפשר להגיש השגה על שומת רמ״י?
השגה ראשונה על השווי מגישים בדרך כלל בתוך 60 יום מהמצאת השומה והמפרט הכספי. בקשה לתיקון טעות או טענה משפטית מגישים בדרך כלל בתוך 21 יום. מאוגוסט 2026 ההשגות על השווי מוגשות ישירות לשמאי הממשלתי.
האם ההסדר מכשיר בנייה בלי היתר?
לא. לפי הנוהל, ההצטרפות להסדר לא מהווה אישור שהמבנים בנחלה נבנו בהיתר. היתר בנייה, או היתר בדיעבד, מקבלים מהוועדה המקומית, ושם גם משלמים היטלים. ההסדר מול רמ״י וההיתר מול הוועדה הם שני הליכים נפרדים.
מקורות
- נוהל רמ״י 38.04B: קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים (גרסה מ-5.5.2026)
- החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1553 (נוסח מלא)
- השמאי הממשלתי, קווים מנחים פרק כ״ט: שומה בחלקת המגורים (עדכון 2022)
- מרכז הנדל״ן: רמ״י מקצרת את הליך ההשגה על שומות (אוגוסט 2026)
- מרכז הנדל״ן: החלטה 1591, ניתוח (2021)
- מושקה שמאות מקרקעין: השגה על שומת רמ״י
- הראל ורד, שמאי מקרקעין: השגה לרמ״י
- מרום גולי, שמאי מקרקעין: דמי רכישה, המדריך למוכר נחלה
- דוד רום, שמאי מקרקעין: פיצול נחלה
- נחלות לדורות: היוון נחלה
המידע באתר הוא כללי, וההערכות בו אינן ייעוץ משפטי או שמאי. הסכום הסופי נקבע לפי שומה פרטנית של רמ״י ונסיבות הנחלה. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות.