משק נחלות, זכויות ומושבים

החלטה 1155, החלטה 979 ופרק 8.3: ציר הזמן של החלטות רמ״י על נחלות

מהחלטה 979 ועד פרק 8.3 ונוהל 38.04B: מה כל החלטה שינתה, מה נפסק בבג״ץ, ומה חשוב היום למי שפעל לפי החלטה ישנה.

עודכן:

התוכן מבוסס על החלטות מועצת מקרקעי ישראל, נוהלי רמ״י, הנחיות השמאי הממשלתי וכתבות בעיתונות הכלכלית, והמקורות מופיעים בסוף העמוד. אין לראות בתוכן ייעוץ משפטי או שמאי.

מי שמחפש ״החלטה 1155״ או ״החלטה 979״ מוצא בדרך כלל מאמרים ישנים. הזכויות החלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. משק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב. עברו כמעט 20 שנה של החלטות, עתירות ותיקונים, ומספרי ההחלטות כבר לא משמשים: היום הכללים נמצאים הפרק בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעוסק בחלקת המגורים בנחלה. הוא החליף את החלטות 1553 ו-1591. בקובץ החלטות הגוף שקובע את המדיניות של רמ״י. ההחלטות שלו, שמרוכזות היום בקובץ ההחלטות, קובעות את הכללים והתשלומים בנחלות. ובנוהל רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה. 38.04B. כאן תמצאו את הרצף לפי ההסדר בחלקת המגורים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל: תשלום לרמ״י, 3.75% או דמי רכישה, שמסדיר את זכויות הבנייה בחלקת המגורים., מה כל החלטה שינתה, ומה עדיין חשוב למי שפעל לפי החלטה ישנה.

למה יש כל כך הרבה החלטות

לפני ההסדר, הזכויות בחלקת המגורים היו קשורות לחקלאות ולמשפחה. לפי השמאי הממשלתי, בלי הסדר מותר לבנות עד 160 מ״ר לבית הראשון, 160 מ״ר לבית הדור הממשיך ו-55 מ״ר ליחידה לדור השלישי, ורק כשכל הדורות גרים בנחלה. בהעברת זכויות שילמו תשלום לרמ״י כשמעבירים זכויות בנחלה לאדם אחר, למשל במכירה. לפי החלטה 534. כל החלטה ברצף ניסתה לעגן את זכויות המגורים תמורת תשלום, והמחלוקת הייתה בעיקר על גובה התשלום ועל מה מקבלים בתמורה.

השמאי הממשלתי מונה את הרצף כך: 979, 1155, 1355, 1399, 1464, 1523, 1553 ו-1591 (קו מנחה 29, הערה 4). לתוכן ולתאריכים של 1355, 1399 ו-1464 לא נמצא מקור, ולכן הם לא מפורטים כאן. החלטה 1265 לא מופיעה ברשימה הזו.

ציר הזמן: מהחלטה 979 ועד פרק 8.3

מתימהמה זה שינהמקור
לפני 2006החלטה 979פתחה את עיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים בתשלום מופחת. במקור: המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי.קו מנחה 29; וואלה (2006)
מרץ 2006המלצות ועדת ברהמליצו לתקן את 979 ולהעלות את התשלום ל-33%. אישור המועצה נדחהוואלה (12.3.2006)
27.3.2007החלטה 1104בנייה למגורים בנחלות ובמשקי עזרביזפורטל (2007)
2008החלטה 1155עדכנה את 979 וביטלה את תנאי תנאי שמגביל את הבנייה בנחלה לבית של בעל הנחלה, לבית של הבן הממשיך וליחידה לדור השלישי. ההצטרפות להסדר מבטלת אותו.כלכליסט (2013)
יוני 2011פסק דין בבג״ץאישר את ההחלטות. 9.6.2011 הוא תאריך המפתח בהוראות המעברכלכליסט (12.6.2011); החלטה 1553
מ-10.4.2018החלטה 1523רמ״י הכריזה על הפעלה מלאהקו מנחה 29
מאי 2018החלטה 1553ביטלה את 1523 והסדירה את חלקת המגורים, כולל פיצולנוסח ההחלטה
24.12.2018החלטה 1581פעילות לא חקלאית בנחלה, כמו צימרים, משרדים או מחסנים להשכרה. מוגבלת ל-500 מ״ר, ודורשת היתר ותשלום דמי היתר. עד 500 מ״ר בנוי. ביטלה את 1458נוסח ההחלטה
דצמבר 2018; נחתמה 13.1.2019החלטה 1591לפי קו מנחה 29 החליפה את 1553; הוסיפה הטבות במסלול דמי הרכישהקו מנחה 29; מרכז הנדל״ן
היוםפרק 8.3 סימן ז׳הנוסח המחייב בקובץ ההחלטותנוהל 38.04B
5.5.2026נוהל 38.04B, נוסח חדשהחליף את נוסח 17.11.2025נוהל 38.04B
רצף ההחלטות על חלקת המגורים בנחלה. רק תאריכים שנמצאו במקור; השאר מסומנים

החלטה 979 והחלטה 1155

החלטה 979 היא הראשונה ברצף. לפי השמאי הממשלתי, היא ״הגמישה ושידרגה את זכות המגורים״ בחלקת המגורים תמורת תשלום מופחת. לפי כתבה בוואלה ממרץ 2006, בנוסח המקורי התשלום היה 3.75%, וועדת בר, שהוקמה בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה, המליצה להעלות אותו ל-33%. אישור ההמלצות נדחה אז עד אחרי הבחירות. השמאי הממשלתי מציין ליד 979 את התאריך 27.3.2007, אבל מכתבת 2006 עולה שההחלטה קיימת מקודם.

החלטה 1155, משנת 2008, עדכנה את 979. לפי מאמר בכלכליסט (2013), היא ביטלה את תנאי הרצף הבין-דורי, כך שיחידות הדיור יכולות לשמש את ההורים ואת כל בני המשפחה, ולא רק את הבן הממשיך. היא גם פתחה את האפשרות לפצל מגרש ולהשכיר או למכור אותו. עתירות לבג״ץ עיכבו את היישום שנים.

העתירות לבג״ץ: מה נפסק ב-2011

לפי כלכליסט (12.6.2011), בג״ץ בהרכב של שבעה שופטים, בראשות השופטת עדנה ארבל, דחה עתירות של פורום 15 הערים, אדם טבע ודין האגודה השיתופית החקלאית של המושב. בהרבה עסקאות והליכים בנחלה נדרשת גם ההסכמה שלה. לצדק חלוקתי, וקבע שההחלטות חוקיות. בכתבה מוזכרות החלטות 979 ו-1101. באותו פסק דין נקבע שאישור עסקים לא חקלאיים בנחלות שאינם מופעלים על ידי בעלי הנחלה אינו סביר.

התאריך 9.6.2011 מופיע בהחלטה 1553 ובנוהל 38.04B כנקודת החיתוך של הוראות המעבר. ההסבר שם: יישום ההחלטה התעכב, ומי שפעל אחרי התאריך הזה לפי הכללים הישנים יכול לבקש התחשבנות מחדש.

הקשת הדמוקרטית המזרחית מוזכרת הרבה בהקשר הזה, אבל העתירה שלה, בג״ץ ״שיח חדש״, עסקה בנושא אחר: החלטה 727 משנת 1995, שאפשרה לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לבנייה ולקבל פיצוי. לפי כלכליסט (2012), העתירה הוגשה ב-2001, ובג״ץ שם קץ להחלטה 727. לפי גלובס (2010), ב-2003 היא הוחלפה בהחלטה 959.

החלטה 1523, החלטה 1553 והחלטה 1591

ההסדר בצורתו הנוכחית נולד ב-2018. רמ״י הכריזה על הפעלה מלאה של החלטה 1523 מ-10.4.2018. במאי 2018 קיבלה המועצה את החלטה 1553, שביטלה את 1523 וקבעה את שני המסלולים: 3.75% עם 375 מ״ר, או תשלום לרמ״י על חלקת המגורים, 33% מהשווי ופחות באזורי עדיפות, שמקנה זכויות קרובות לבעלות בחלקת המגורים. עם כל הזכויות שבתוכנית, כולל פיצול מגרשים. לפי סעיף 6.1 בה, היישום הותנה בתקציב.

החלטה 1591 התקבלה בדצמבר 2018, ושר האוצר חתם עליה ב-13.1.2019. לפי השמאי הממשלתי, היא החליפה את 1553. לפי מרכז הנדל״ן, מי שרוכש את הזכויות מקבל חוזה לארבע תקופות במקום שתיים, ירושה של הזכויות, העברה חופשית יותר, בנייה לפי תוכנית בלי דמי הסכמה, פיצול והשכרה לא רק לבני משפחה. את המסלולים והשיעורים היום תמצאו במדריך להסדרת נחלה ובמדריך לתשלומים לרמ״י.

פרק 8.3 ונוהל 38.04B: מה תקף היום

ההחלטות הבודדות שולבו בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. ההסדר בחלקת המגורים נמצא בפרק 8.3 סימן ז׳, ״עיגון זכויות זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. למגורים בחלקת המגורים בנחלה״. רמ״י מיישמת אותו בנוהל 38.04B, וזה המסמך שכדאי לבדוק היום.

הנוסח מ-5.5.2026 החליף את הנוסח מ-17.11.2025. לפי הנוהל, השינויים כוללים הרחבה של הפטור מדמי רכישה ומדמי הסכמה לאלמנה ולהורה של חלל, והסרת הדרישה לאישור האגודה לפיצול מגרש מטופס הבקשה. הנוהל מפנה גם לפרק 9.24 (״חרבות ברזל״), שממנו נובע הפטור ביישובי יישובים סמוכים לגבול, שבהם ההנחה בתשלומים לרמ״י הגדולה ביותר. עד 31.12.2028. הפרטים במדריך לתשלומים לרמ״י.

שתי החלטות נוספות עדיין רלוונטיות. החלטה 534 קבעה את דמי ההסכמה בהעברת זכויות. לפי השמאי הממשלתי, אחרי הפעלת ההסדר לא משלמים דמי הסכמה על חלקת המגורים בהעברה, אבל רמ״י גובה אותם על החלקים האחרים של הנחלה. החלטה 1581 קובעת את הפל״ח: עד 500 מ״ר בנוי, גם אם התוכנית מתירה יותר. בנוסח ההחלטה התשלום הוא 91% משווי הקרקע, או 46% תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית או הקלה מעלות את שווי הקרקע. בדרך כלל מחצית מעליית השווי. חל על בעל הנחלה. איך רמ״י מחשבת את זה היום מוסבר במדריך לתשלומים לרמ״י.

פעלתם לפי החלטה ישנה? מה עדיין חשוב

  • פיצלתם לפני 9.6.2011 ושילמתם כאן: התשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמצרף את הנחלה להסדר במסלול הבסיסי. מהוונים מלאים: אתם זכאים לחלקת מגורים של עד 2.5 דונם בלי לכלול את המגרש שפוצל, ולא תהיה התחשבנות (נוהל 38.04B).
  • העברתם זכויות, בניתם מעבר ל-160 מ״ר או פיצלתם אחרי 9.6.2011, לא לפי ההסדר, בגלל העיכוב ביישום: אפשר לבקש התחשבנות מחדש. לפי החלטה 1553, סעיף 5.4, הבקשה מוגשת בתוך שנה מהמועד שבו רמ״י הודיעה על הפעלה מלאה.
  • קניתם נחלה בחוזה מ-1.1.1993 ואילך ושולמו דמי הסכמה: במסלול הרכישה תשלמו 20% במקום 33%. בחוזה מלפני 1993 מקזזים 80% מדמי ההסכמה, צמוד למדד, ולא פחות מ-20% (נוהל 38.04B).
  • שילמתם בעבר 3.75%: כשתעברו לדמי רכישה, תשלמו רק את ההשלמה, לפי הערכת שווי של שמאי מקרקעין. התשלומים לרמ״י נקבעים לפי שומה של רמ״י. הקודמת (קו מנחה 29, הערה 43).
  • יש לכם חוזה חכירה בתוקף ואתם רוצים להמשיך בו: לא תשלמו דמי רכישה, אבל ההסדר לא יחול. כדי להצטרף צריך לוותר על החוזה הקיים ולחתום על החוזה בנוסח החדש (החלטה 1553, סעיפים 4.9.2.5 ו-4.10.6; נוהל 38.04B).
  • לא הצטרפתם בכלל: ממשיכים לחול עליכם הכללים הקודמים (החלטה 1553, סעיף 1.4). אבל בהעברת זכויות, למשל במכירה, ההצטרפות כבר אינה רשות אלא חובה (קו מנחה 29).
  • יש לכם פל״ח שאושר לפי החלטה 1458: היא בוטלה והוחלפה בהחלטה 1581.

כל אחד מהמצבים האלה דורש בדיקה של המסמכים מהעסקה הקודמת: חוזה, אישורי תשלום ושומות. עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות יכולים לבדוק אם מגיע לכם זיכוי או התחשבנות. בסוף המחשבון אפשר להשאיר פרטים לאיש מקצוע שמתמחה בנחלות באזור שלכם.

כמה זה יעלה מול רמ״י?

הערכה של דמי החכירה, דמי הרכישה ועלות פיצול מגרש. ארבע שאלות, ותשובה מיד.

לחשב תשלומים לרמ״י

שאלות נפוצות

האם החלטה 1155 עדיין בתוקף?

לא כהחלטה נפרדת. היא עדכנה את החלטה 979 ב-2008, ואחריה באו 1523, 1553 ו-1591. היום הכללים נמצאים בפרק 8.3 סימן ז׳ בקובץ ההחלטות ובנוהל רמ״י 38.04B. החלטות ישנות עדיין משפיעות דרך הוראות המעבר, למשל על מי שפיצל מגרש לפני 9.6.2011.

מה ההבדל בין החלטה 1553 להחלטה 1591?

החלטה 1553 (מאי 2018) קבעה את ההסדר בחלקת המגורים וביטלה את 1523. החלטה 1591 (דצמבר 2018, נחתמה בינואר 2019) החליפה אותה, לפי השמאי הממשלתי, והוסיפה הטבות למי שמשלם דמי רכישה. מבחינה מעשית שתיהן כבר מוטמעות בפרק 8.3, ומשם צריך לקרוא את הכללים.

מה זה פרק 8.3?

פרק משנה בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמרכז את הכללים ליישובים חקלאיים. סימן ז׳ שלו עוסק בעיגון זכויות החכירה למגורים בחלקת המגורים בנחלה, כלומר בהסדר. רמ״י מיישמת אותו בנוהל 38.04B, שהנוסח האחרון שלו פורסם ב-5.5.2026.

מה קרה ב-9.6.2011?

זה התאריך שמשמש כנקודת חיתוך בהוראות המעבר של החלטה 1553 ושל נוהל 38.04B, סמוך לפסק הדין של בג״ץ מיוני 2011 שאישר את ההחלטות. מי שפיצל לפניו בתשלום מלא שומר על חלקת מגורים של 2.5 דונם בלי התחשבנות. מי שפעל אחריו לפי הכללים הישנים יכול לבקש התחשבנות מחדש.

האם עדיין משלמים דמי הסכמה לפי החלטה 534?

על חלקת המגורים, אחרי הצטרפות להסדר, לא. על השטח החקלאי ועל חלקים אחרים של הנחלה רמ״י עדיין גובה דמי הסכמה בהעברה. דמי הסכמה ששולמו בעבר לפי 534 יכולים להוריד את דמי הרכישה ל-20%, או לתת קיזוז של 80% בחוזה מלפני 1993.

האם עתירת הקשת הדמוקרטית המזרחית ביטלה את החלטה 979?

לא. העתירה של הקשת, בג״ץ ״שיח חדש״, עסקה בהחלטה 727 על שינוי ייעוד של קרקע חקלאית ופיצוי עליו. העתירות נגד ההחלטות על זכויות המגורים בנחלות הוגשו על ידי גופים אחרים, ונדחו ביוני 2011.

מקורות

המידע באתר הוא כללי, וההערכות בו אינן ייעוץ משפטי או שמאי. הסכום הסופי נקבע לפי שומה פרטנית של רמ״י ונסיבות הנחלה. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות.