המידע מבוסס על נהלי רשות מקרקעי ישראל ועל קובץ החלטות המועצה, אבל הוא אינו ייעוץ משפטי או שמאי.
כמה צריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה.) על החלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. משק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב., ועל מה? הכללים נמצאים הפרק בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעוסק בחלקת המגורים בנחלה. הוא החליף את החלטות 1553 ו-1591. סימן ז׳ בקובץ החלטות הגוף שקובע את המדיניות של רמ״י. ההחלטות שלו, שמרוכזות היום בקובץ ההחלטות, קובעות את הכללים והתשלומים בנחלות., שמקורו בהחלטה 1553, ורמ״י מיישמת אותם בנוהל 38.04B. כאן הם בשפה פשוטה.
המדריך מסביר מה משלמים ולמה. את סדר הפעולות, מהבקשה ועד החוזה, תמצאו במדריך להסדרת נחלה.
היוון נחלה: מה בעצם קונים
הנחלה לא בבעלותכם. היא מוחכרת לכם מרמ״י, ובלי ההסדר בחלקת המגורים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל: תשלום לרמ״י, 3.75% או דמי רכישה, שמסדיר את זכויות הבנייה בחלקת המגורים. הזכויות למגורים בה מוגבלות: הבנייה קשורה תנאי שמגביל את הבנייה בנחלה לבית של בעל הנחלה, לבית של הבן הממשיך וליחידה לדור השלישי. ההצטרפות להסדר מבטלת אותו., והיקף הבנייה מוגבל. ״תשלום חד-פעמי לרמ״י, במקום תשלומים שנתיים, שמקנה זכויות רחבות יותר בקרקע. בנחלות, 3.75% ודמי רכישה הם שתי דרגות שלו. נחלה״ הוא השם המקובל לתשלום חד-פעמי לרמ״י שמרחיב את הזכויות האלה בחלקת המגורים.
ההסדר חל על חלקת המגורים בלבד, עד 2.5 דונם. השטח החקלאי נשאר זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. כמו קודם. יש שני מסלולים: תשלום של המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי. (כאן: התשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמצרף את הנחלה להסדר במסלול הבסיסי.) ותשלום של 33% (תשלום לרמ״י על חלקת המגורים, 33% מהשווי ופחות באזורי עדיפות, שמקנה זכויות קרובות לבעלות בחלקת המגורים.). את שני האחוזים מחשבים משווי חלקת המגורים שקובע שמאי.
| 3.75% דמי חכירה | 33% דמי רכישה | |
|---|---|---|
| מה משלמים | 3.75% משווי חלקת המגורים | 33% משווי חלקת המגורים, לפי זכויות הבנייה בתכנית והפוטנציאל התכנוני |
| הנחת יישובים שהממשלה קבעה כמועדפים לפיתוח. בנחלות שבהם התשלומים לרמ״י מופחתים, לפי אזור א׳ או ב׳. | לא חלה | חלה: 20.14% באזור ב׳, 13.71% באזור א׳ |
| בנייה למגורים | עד 375 מ״ר בבנייה נמוכה. כל מ״ר נוסף בתשלום של 91% משווי התוספת | כל זכויות הבנייה למגורים, הקיימות והעתידיות, בבנייה נמוכה |
| רצף בין-דורי | הדרישה מבוטלת | הדרישה מבוטלת |
| פיצול מגרש | מגרש או מגרשים, לפי מה שהתוכנית מאפשרת, בתשלום נוסף על המגרש המפוצל (פירוט במדריך לפיצול) | מגרשים למגורים בבנייה נמוכה, בלי תשלום לרמ״י |
| מכירה בעתיד | במכירה משלמים על חלקת המגורים את ההשלמה לדמי רכישה | פטור תשלום לרמ״י כשמעבירים זכויות בנחלה לאדם אחר, למשל במכירה. על חלקת המגורים |
3.75% נחלה: מסלול דמי החכירה
במסלול הזה משלמים 3.75% משווי חלקת המגורים. על התשלום הזה לא חלות הנחות של אזורי עדיפות לאומית (סעיף 1.5.2.10.1.1 בנוהל). השווי מחושב לחלקת מגורים של עד 2.5 דונם, לפי זכויות של 375 מ״ר או לפי התכנית המאושרת, הנמוך מביניהם (קו מנחה 29 של השמאי הממשלתי).
מה מקבלים:
- זכות לבנות למגורים עד 375 מ״ר בבנייה נמוכה, בלי תשלום נוסף לרמ״י על השטח הזה.
- ביטול הדרישה לרצף בין-דורי, והיתר לבנות בית או דירה נפרדים. ברוב המושבים התוכנית מתירה עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים. לבעל הנחלה ולקרובים שלו.
- אפשרות לפצל בהמשך מגרש אחד, בתשלום נוסף ובתנאים של סעיף 8.3.48 בקובץ ההחלטות.
על הפיצול במסלול הזה משלמים 29.25% על 160 המ״ר הראשונים של זכויות הבנייה במגרש המפוצל, ו-33% על יתר הזכויות בו. באזורי עדיפות השיעורים נמוכים יותר (טבלה בסעיף 6.4 בנוהל). הפירוט המלא נמצא במדריך לפיצול מגרש.
בנייה מעבר ל-375 מ״ר
במסלול 3.75%, כל מ״ר מעבר ל-375 מ״ר עולה 91% משווי תוספת הבנייה, כדמי חכירה מהוונים (סעיף 6.1.4 בנוהל, וסעיף 4.6 בהחלטה 1553). צריך גם תכנית בתוקף שמתירה את הבנייה. הנוהל פוטר מהתשלום הזה ממ״ד, שטחים לאנשים עם מוגבלויות ובעלי עיטור גבורה. במסלול דמי הרכישה הבעיה הזאת לא קיימת: קונים את כל זכויות המגורים לפי התכנית והפוטנציאל התכנוני.
מה זה רצף בין-דורי
״רצף בין-דורי״ הוא הדרישה שהבנייה למגורים בנחלה תשרת את המשך המשק במשפחה, מדור לדור. קובץ ההחלטות לא מגדיר את המונח, אבל קובע שכשמצטרפים להסדר הדרישה מבוטלת, ומותר לבנות יחידות דיור לחוכר ולקרוב שלו (סעיף 4.4.2.1 בהחלטה 1553). ״קרוב״ בנוהל הוא בן זוג, הורה, צאצא וצאצא של בן הזוג, מאומץ ומאומץ של בן הזוג, ובן הזוג של כל אחד מאלה (סעיף 2.13). על הבן הממשיך תמצאו הסבר במדריך לבן ממשיך.
דמי רכישה בנחלה: מסלול ה-33%
במסלול הזה משלמים 33% משווי חלקת המגורים, לפי זכויות הבנייה בתכנית והפוטנציאל התכנוני (סעיף 6.2.2.1). השווי נקבע הערכת שווי של שמאי מקרקעין. התשלומים לרמ״י נקבעים לפי שומה של רמ״י. פרטנית, כלומר שמאי שבודק את החלקה שלכם, ולא לפי טבלה. זה המסלול שאנשים מתכוונים אליו כשהם אומרים ״לקנות את הבית״ או ״להוון את הנחלה״.
מה מקבלים:
- את כל זכויות הבנייה למגורים בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות, בבנייה נמוכה.
- פטור מדמי הסכמה כשמעבירים את הזכויות בחלקת המגורים, למשל במכירה.
- פטור מתשלום לרמ״י על פיצול מגרשים למגורים בבנייה נמוכה.
דמי הרכישה לא פוטרים תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית או הקלה מעלות את שווי הקרקע. בדרך כלל מחצית מעליית השווי. לוועדה המקומית, וגם לא מתשלום על שימושים שאינם מגורים. השומה לא מתחשבת בהיטל השבחה צפוי (קו מנחה 29, סעיף 7.2).
מי שכבר שילם 3.75% לא מתחיל מאפס. לפי החלטה 1553 (סעיף 4.8.1.1), הוא משלים 29.25% על הזכויות הבסיסיות, ומשלם 33% על יתר הזכויות המאושרות. באזורי עדיפות ההשלמה היא 16.39% באזור ב׳ ו-9.96% באזור א׳, ועל יתר הזכויות 20.14% ו-13.71% (טבלה 6.4 בנוהל). החשבון נעשה לפי שומה עדכנית, לא לפי השווי מהתשלום הראשון.
אזורי עדיפות לאומית: 33%, 20.14% ו-13.71%
בטבלת השיעורים של הנוהל (סעיף 6.4) דמי הרכישה הם 33% בלי אזור עדיפות, 20.14% באזור עדיפות ב׳ ו-13.71% באזור עדיפות א׳. מאיפה המספרים האלה? החלטה 1553 קובעת שהנחת האזור חלה על כל התשלומים בהסדר, חוץ מ-3.75%. גם בתוך ה-33% יש רכיב של 3.75% שעליו לא חלה הנחה. לכן השיעור באזור בנוי משני חלקים: 3.75% מלאים, ועוד יתרת 29.25% אחרי הנחת האזור. באזור ב׳: 3.75% ועוד 16.39%. באזור א׳: 3.75% ועוד 9.96%.
להנחת האזור יש תקרה. לפי ההערות לטבלה בנוהל, ההנחה מוגבלת למחיר תקרה של ₪500,000 ליחידת דיור, בשווי קרקע בלי פיתוח ובלי מע״מ. כשערך הקרקע עולה על ₪1,000,000, כלומר שתי יחידות דיור, משלמים את השיעור המלא: 20%, 33% או 91%. הנוסח לא מבהיר אם השיעור המלא חל רק על השווי שמעל התקרה או על כל השווי.
אזור העדיפות נקבע לפי היישוב. אם אתם לא יודעים באיזה אזור המושב שלכם, בחרו אותו במחשבון.
השיעור המופחת: 20%
אם הנחלה הועברה בעבר לפי הסכם שנחתם מ-1.1.1993 והלאה, ושולמו אז דמי הסכמה, דמי הרכישה הם 20% במקום 33% (סעיף 1.5.2.12.3). באזורי עדיפות השיעור נמוך עוד יותר: 12.86% באזור ב׳ ו-9.29% באזור א׳.
אם ההעברה הקודמת הייתה לפני 1.1.1993, מקבלים זיכוי של 80% מדמי ההסכמה ששולמו, צמוד למדד המחירים לצרכן. אבל התשלום לא יפחת מ-20% משווי חלקת המגורים (סעיף 1.5.2.12.4). כדאי לאתר את אישור התשלום מההעברה הקודמת לפני שמגישים בקשה.
יישובי קו עימות ועוטף עזה
ביישובי יישובים סמוכים לגבול, שבהם ההנחה בתשלומים לרמ״י הגדולה ביותר. חל היום פטור מלא. לפי הנוהל בנוסחו מ-5.5.2026, חוכר ביישוב קו עימות פטור מכל תשלום, גם מה-3.75% וגם מדמי הרכישה על הזכויות הבסיסיות, לפי החלטת ״חרבות ברזל״. הפטור בתוקף עד 31.12.2028 (סעיפים 1.5.2.10.1.1 ו-6.1.1.1). אם אתם ביישוב קו עימות ושוקלים להסדיר, כדאי לבדוק את הנושא לפני שהפטור מסתיים.
ביישובי קו עימות ועוטף עזה, שטח בחלקת המגורים מעבר ל-2.5 דונם ניתן בלי תשלום נוסף (סעיף 6.2.3 בנוהל). ביישובים אחרים משלמים על השטח העודף 91% משוויו, 51% באזור ב׳ ו-31% באזור א׳.
לעוטף עזה היה גם הסדר מיוחד בהחלטה 1553: חוכרים שביקשו להצטרף עד 31.12.2018 שילמו 3.75% לפי שווי של בנייה למגורים בהיקף 215 מ״ר בלבד, ולא 375 מ״ר (סעיפים 1.5.1 ו-2 בהחלטה). הנוהל העדכני לא מזכיר את ההסדר הזה.
דמי הסכמה בנחלה
דמי הסכמה הם תשלום לרמ״י כשמעבירים זכויות בנחלה, למשל במכירה. לפי נוהל 37.02B:
- על חלקת המגורים לא גובים דמי הסכמה אלא דמי רכישה לפי פרק 8.3 סימן ז׳. מי שכבר שילם דמי רכישה פטור.
- על השטח החקלאי משלמים דמי הסכמה של שליש משוויו: מספר הדונמים כפול שווי דונם חקלאי לפי פרק 8.18 בקובץ ההחלטות.
- הנחת אזור עדיפות לא חלה על דמי ההסכמה.
- ירושה מהמוריש ליורש החוקי לא נחשבת העברת זכויות לעניין דמי הסכמה.
- בחלק מההעברות לקרובים דמי ההסכמה נדחים להעברה הבאה. הם לא מבוטלים.
- רמ״י לא מאשרת את העברת הזכויות לפני שמשולמים דמי ההסכמה במלואם.
על המכירה עצמה, ומי משלם מה בין המוכר לקונה, תמצאו פירוט במדריך למכירת נחלה.
דמי היתר לפל״ח
פעילות לא חקלאית בנחלה, כמו צימרים, משרדים או מחסנים להשכרה. מוגבלת ל-500 מ״ר, ודורשת היתר ותשלום דמי היתר., פעילות לא חקלאית, היא עסק בנחלה, כמו צימרים, משרדים או מלאכה. עליו משלמים לרמ״י בנפרד, גם אחרי דמי רכישה. לפי נוהל 37.04B:
- עסקה לפי תכנית תקפה, ל-49 שנה: 91% משווי הקרקע, בניכוי היטל השבחה ששולם בפועל, ולא פחות מ-46%.
- שימוש נלווה לחקלאות: 46% משווי הקרקע.
- שימוש חורג זמני: 5% משווי הקרקע לשנה, כפול מקדם היוון לתקופת ההרשאה.
- השטח הבנוי לפל״ח מוגבל ל-500 מ״ר בנחלה, גם אם התכנית מתירה יותר.
- על פל״ח אין הנחת אזור עדיפות, חוץ מקיט כפרי. ביישובי קו עימות ניתנת הנחת אזור עד 31.12.2028.
מע״מ על התשלומים לרמ״י
רמ״י מחשבת את התשלום לפי שווי קרקע בלי מע״מ ובלי הוצאות פיתוח (קו מנחה 29, סעיף 4.2), ועל הסכום נוסף מע״מ, 18% מ-1.1.2025. למשל, בעניין אבידני שיתואר בהמשך, התשלום לרמ״י כלל שורת מע״מ נפרדת. לכן כל אחוז בטבלאות של רמ״י הוא לפני מע״מ.
מס רכישה על דמי רכישה
ביולי 2025 קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (עניין אבידני, 20.7.2025) שמי ששילם דמי רכישה של 33% בהסדר חלקת המגורים רכש זכויות חדשות במקרקעין, ולכן הוא חייב מס שהקונה משלם לרשות המסים על רכישת זכויות במקרקעין. על התשלום. רשות המסים טענה את אותו הדבר בהליך. כלומר, מעבר לדמי הרכישה ולמע״מ, צריך לתכנן גם מס רכישה.
דמי היוון נחלה: דוגמה מחושבת
נניח ששווי חלקת המגורים הוא ₪3,000,000. זו דוגמה מומצאת להמחשה בלבד, לא הצעת מחיר. היא לא כוללת מס רכישה, היטל השבחה ושכר טרחה.
| מסלול ואזור | שיעור | תשלום לפני מע״מ | מע״מ 18% | סה״כ |
|---|---|---|---|---|
| 3.75%, כל אזור | 3.75% | ₪112,500 | ₪20,250 | ₪132,750 |
| דמי רכישה, בלי אזור עדיפות | 33% | ₪990,000 | ₪178,200 | ₪1,168,200 |
| דמי רכישה, אזור ב׳ (לפני תקרת ההנחה) | 20.14% | ₪604,200 | ₪108,756 | ₪712,956 |
| דמי רכישה, אזור א׳ (לפני תקרת ההנחה) | 13.71% | ₪411,300 | ₪74,034 | ₪485,334 |
| שיעור מופחת, בלי אזור | 20% | ₪600,000 | ₪108,000 | ₪708,000 |
החשבון: שווי כפול שיעור, ועוד 18% מע״מ. למשל, 3,000,000 כפול 33% הם 990,000, ועוד 178,200 מע״מ. שימו לב: השווי בדוגמה גבוה מתקרת הנחת האזור (₪1,000,000). לכן באזורים א׳ ו-ב׳ הסכום בפועל עשוי להיות גבוה בהרבה, ואפילו קרוב לשורה של 33%, לפי הדרך שבה רמ״י מיישמת את התקרה.
כדי לראות את הנחת האזור בלי השפעה של התקרה, הנה חלקה בשווי ₪900,000, נמוך מהתקרה:
| אזור | שיעור דמי רכישה | תשלום לפני מע״מ | סה״כ כולל מע״מ |
|---|---|---|---|
| בלי אזור עדיפות | 33% | ₪297,000 | ₪350,460 |
| אזור ב׳ | 20.14% | ₪181,260 | ₪213,887 |
| אזור א׳ | 13.71% | ₪123,390 | ₪145,600 |
ומי ששילם בעבר 3.75% על חלקה בשווי ₪3,000,000, ושכל השווי שלה הוא של הזכויות הבסיסיות, ישלים 29.25%: ₪877,500, ועוד ₪157,950 מע״מ, כלומר ₪1,035,450. החשבון ייעשה לפי שומה עדכנית.
שומה והשגה
את התחשיב עורכת רמ״י, על סמך שומת מקרקעין (קו מנחה 29). השמאי מעריך את רכיב הקרקע למגורים בלבד, כקרקע ריקה ופנויה, בלי השטח החקלאי ובלי פל״ח, ובשיטת השוואה לעסקאות דומות. במסלול דמי הרכישה נכללים גם תכניות מופקדות והפוטנציאל התכנוני. כשדמי הרכישה משולמים אגב מכירה, המועד הקובע לשומה הוא יום הגשת הבקשה המלאה להעברת הזכויות (סעיף 1.5.2.12.8 בנוהל).
על השומה אפשר להגיש השגה. באוגוסט 2026 נכנסה לתוקף רפורמה: מגישים ישירות לשמאי הממשלתי, יש פחות ערכאות, והוקמו עשרה הרכבים מחוזיים. היעד של רמ״י הוא החלטה בתוך פחות משנה. כשדרישת התשלום גבוהה מ-₪2,000,000, תהיה ערכאת השגה אחת בלבד. יש מועדים קצובים להגשה מרגע קבלת השומה, אז כדאי לפנות לשמאי מטעמכם מיד. את שלבי הבקשה עצמה תמצאו במדריך להסדרת נחלה.
מה לא כלול בתשלומים לרמ״י
- היטל השבחה לוועדה המקומית.
- מס רכישה לרשות המסים, כפי שתואר למעלה.
- תשלום לרמ״י על שימוש בקרקע מעבר למה שמותר בלי תשלום, למשל פל״ח או בנייה נוספת. לשימושים לא חקלאיים (פל״ח), ודמי הסכמה על השטח החקלאי במכירה.
- שכר טרחה של עורך דין, שמאי מטעמכם ומודד.
כמה זה יעלה מול רמ״י?
הערכה של דמי החכירה, דמי הרכישה ועלות פיצול מגרש. ארבע שאלות, ותשובה מיד.
לחשב תשלומים לרמ״ישאלות נפוצות
כמה עולה היוון נחלה?
זה תלוי בשווי חלקת המגורים ובמסלול. במסלול הבסיסי משלמים 3.75% מהשווי. ברכישת הזכויות משלמים 33%, או 20.14% באזור עדיפות ב׳ ו-13.71% באזור א׳. להנחת האזור יש תקרה של ₪500,000 ליחידת דיור. על הכול נוסף מע״מ של 18%. בחלקה ששווה ₪3,000,000, למשל, 3.75% הם ₪132,750 כולל מע״מ, ו-33% הם ₪1,168,200 כולל מע״מ. את השווי עצמו קובע שמאי.
מה ההבדל בין 3.75% ל-33% בנחלה?
3.75% מקנה זכות לבנות עד 375 מ״ר למגורים, מבטל את הרצף הבין-דורי ומאפשר לפצל מגרש אחד בתשלום נוסף. 33% קונה את כל זכויות המגורים בחלקת המגורים, פוטר מדמי הסכמה על חלקת המגורים במכירה ומפיצול מגרשים בתשלום לרמ״י. על ה-3.75% אין הנחת אזור עדיפות, ועל ה-33% יש.
האם בן ממשיך משלם דמי הסכמה?
ירושה מהמוריש ליורש החוקי לא נחשבת העברת זכויות לעניין דמי הסכמה, לפי נוהל 37.02B. בחלק מההעברות לקרובים בחיים דמי ההסכמה לא מבוטלים, אלא נדחים להעברה הבאה. לכן כדאי לבדוק מראש איך ההעברה תירשם. בנוסף, הנחת אזור עדיפות לא חלה על דמי הסכמה. הפרטים במדריך מי שבעל הנחלה קבע שימשיך אותה ויקבל אותה אחריו, בדרך כלל אחד הילדים. הנחלה עוברת לבן ממשיך אחד ואינה מתחלקת בין כל היורשים..
האם אפשר לשלם 3.75% ולהשלים ל-33% אחר כך?
כן. מי ששילם 3.75% משלים 29.25% על הזכויות הבסיסיות, או 16.39% באזור ב׳ ו-9.96% באזור א׳, ומשלם 33% על יתר הזכויות המאושרות (פחות באזורי עדיפות), ועוד מע״מ. החשבון נעשה לפי שומה עדכנית בזמן ההשלמה, ולא לפי השווי בזמן התשלום הראשון. אם ערך הקרקע עלה בינתיים, ההשלמה תהיה יקרה יותר.
האם משלמים מס רכישה על דמי רכישה בנחלה?
לפי החלטת ועדת הערר בעניין אבידני מיולי 2025, כן. הוועדה קבעה שתשלום דמי רכישה של 33% בהסדר חלקת המגורים הוא רכישה של זכויות חדשות במקרקעין, ולכן הוא חייב במס רכישה. את שיעור המס ואת הדיווח לרשות המסים כדאי לבדוק עם עורך דין או יועץ מס לפני התשלום.
מקורות
- נוהל רמ״י 38.04B: הסדר זכויות בחלקת המגורים בנחלה (נוסח 5.5.2026)
- נוהל רמ״י 37.02B: העברת זכויות בנחלה ודמי הסכמה
- נוהל רמ״י 37.04B: פעילות לא חקלאית (פל״ח) בנחלה
- החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1553 (23.5.2018)
- השמאי הממשלתי: קו מנחה 29, שומה בחלקת המגורים
- אלכס שפירא ושות׳: ועדת ערר, עניין אבידני, מס רכישה על דמי רכישה
- קליקת נדל״ן: רפורמת ההשגות ברמ״י, אוגוסט 2026
- איגוד לשכות המסחר: עליית המע״מ ל-18%
המידע באתר הוא כללי, וההערכות בו אינן ייעוץ משפטי או שמאי. הסכום הסופי נקבע לפי שומה פרטנית של רמ״י ונסיבות הנחלה. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות.