סולארי בנחלה: מה מותר, כמה משלמים לרמ״י ומה עם היטל השבחה

טיוטה לבדיקה מקצועית. המידע מבוסס על נהלי רמ״י, תקנות התכנון והבנייה, החלטות רשות החשמל ודיווחים שפורסמו עד אוקטובר 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי, שמאי או הנדסי. לפני החלטה יש לאמת אותו מול עורך דין, שמאי או מתכנן.

בעלי נחלות יכולים להקים מערכת סולארית בשלוש דרכים עיקריות: על גגות של מבנים קיימים, על הקרקע בשטח החקלאי של עד דונם אחד, או במתקן אגרו-וולטאי שבו ממשיכים לגדל מתחת לפאנלים. לכל דרך יש כללים אחרים של היתר בנייה, תשלום , ותעריף. במדריך הזה ריכזנו את הכללים כפי שהם מופיעים בנהלים ובהחלטות שפורסמו, וגם את מה שעדיין צריך לבדוק.

סולארי בנחלה: שלוש האפשרויות בקצרה

	גג של מבנה קיים	קרקע בחלקה א׳	אגרו-וולטאי בחלקה א׳
היקף	כל גג של מבנה שנבנה כדין. בפטור מהיתר: עד 700 קילוואט למבנה	עד דונם אחד בשטח החקלאי, ליד בית המגורים או מבנה משק	כל השטח החקלאי של חלקה א׳, עם גידולי שלחין או מטעים
היתר בנייה	פטור מהיתר בתנאים, עם הודעה לרשות הרישוי	נדרש היתר לפי תמ״א 10/ד/10	נדרש אישור תכנוני (לאמת: המסלול בחלקה א׳)
תשלום לרמ״י	פטור מתשלום ומעסקה, אם המבנה לא הוקם רק בשביל הפאנלים	מחיר אחיד: 200,000 ₪ למגה-וואט מותקן (DC)	מחיר אחיד: 60,000 ₪ למגה-וואט מותקן (DC)
הנחת	לא רלוונטי	לא חלה	לא חלה
היטל השבחה	ההחלטות מ-2026 לא עסקו בגגות (לאמת)	ועדת ערר במחוז מרכז קבעה ביולי 2026 שאין היטל	פטור זמני לשנה בחוק שאושר ביולי 2026
תקופה מול רמ״י	אין עסקה	24 שנים, כולל הקמה ופירוק	24 שנים, כולל הקמה ופירוק

גג, קרקע בחלקה א׳ ואגרו-וולטאי: השוואה

פאנלים על הגג בנחלה: מתי אין צורך בהיתר

תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, פוטרות מהיתר בנייה מתקן פוטו-וולטאי על גג, בתנאים. לפי סעיף 24 לתקנות: המבנה נבנה כדין; ההספק אינו עולה על 700 קילוואט למבנה; המתקן לא בולט מהיקף הגג; בגג משופע הוא מונח צמוד לגג, ובגג שטוח הוא לא בולט מעל המעקה; וההתקנה נעשית לפי תקן ישראלי ת״י 62548.

פטור מהיתר אינו פטור מדיווח. תוך 45 ימים מסיום העבודה מגישים לרשות הרישוי הודעה בטופס קבוע, עם אישור של מהנדס חשמל ואישור של מהנדס קונסטרוקציה שהמבנה נושא את המשקל. במערכת של יותר מ-50 קילוואט מודיעים 45 ימים לפני תחילת העבודה. (לאמת: שהנוסח שקראנו, עם תיקונים עד 2022, הוא הנוסח העדכני.)

מול רמ״י, הכלל פשוט יחסית. לפי נוהל רמ״י 37.21B, הצבת מתקן סולארי על גג של מבנה קיים שנבנה כדין פטורה מתשלום ומעריכת עסקה. הפטור לא חל על מבנה, או חלק ממבנה, שהוקם רק כדי להציב עליו פאנלים. כלומר, סככה חדשה שכל תכליתה היא גג סולארי עלולה להיחשב עסקה בתשלום. נוהל 37.04B מפנה לכללים האלה גם לגגות בחלקה א׳ של .

ומה אם המבנה לא נבנה כדין? שני הפטורים מותנים בכך שהמבנה חוקי. במקרה כזה כדאי להתחיל מהסדרת המבנים, כפי שמוסבר במדריך להסדרת נחלה.

בונים בית חדש בנחלה, למשל לבן הממשיך? מאז יוני 2025 תקנות חדשות מחייבות לכלול מערכת סולארית בהיתר של בית צמוד קרקע חדש שהגג שלו גדול מ-100 מ״ר, ובמבנה חדש שאינו למגורים עם גג של יותר מ-250 מ״ר, עם חריגים. (לאמת: הנוסח ברשומות והספק המינימלי הנדרש.)

פאנלים סולאריים בחלקה א׳ על הקרקע: עד דונם אחד

תמ״א 10/ד/10, תוכנית המתאר הארצית למתקנים פוטו-וולטאיים, מאפשרת מתקן קרקעי בחלקה א׳ של נחלה עד שטח של דונם אחד. מתקנים על גגות וחזיתות לא נספרים בדונם הזה. לפי סיכום הוראות התמ״א שפרסם משרד החקלאות, המתקן צריך להיות סמוך לבית המגורים או למבנה משק שליד אזור המגורים, עדיף על עמודים או על עוקבי שמש, ולא על חשבון עצים, חממות או דרכי גישה. מתקן קרקעי דורש היתר בנייה מהוועדה המקומית, ואחד התנאים להיתר הוא כתב התחייבות לפרק את המתקן בסוף ההפעלה.

מול רמ״י, נוהל 37.04B (תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה, בנוסח מיולי 2024) מאפשר מתקן כזה בשטח החקלאי של חלקה א׳, עד דונם, מחוץ למכסת . תקופת ההקצאה היא 24 שנים, כולל ההקמה והפירוק. התשלום הוא מחיר אחיד לתקופת המיזם: 200,000 ₪ לכל מגה-וואט מותקן (DC), לפי הצהרה של מהנדס חשמל. הנחות של אזורי עדיפות לאומית לא חלות. הנוהל לא מבהיר אם התשלום חד-פעמי ואם מתווסף לו מע״מ (לאמת מול רמ״י).

לפי דיווחים בגלובס, בדונם אחד אפשר להקים מערכת של עד כ-200 קילוואט, והתשלום לרמ״י עומד בממוצע על כ-30,000 ₪ לדונם. באחד התיקים שנדונו בוועדת הערר שולמו לרמ״י כ-41,000 ₪ על מתקן של 211 קילוואט, סכום שמתיישב עם המחיר שבנוהל.

שלב	חישוב	סכום
הספק מותקן	200 קילוואט = 0.2 מגה-וואט	—
מחיר אחיד לרמ״י	0.2 × 200,000 ₪	40,000 ₪
מע״מ 18%, אם חל (לאמת)	40,000 × 18%	7,200 ₪
סך הכול אם חל מע״מ	40,000 + 7,200	47,200 ₪

דוגמה להמחשה בלבד: מתקן קרקעי של 200 קילוואט בחלקה א׳

זו המחשה ולא הצעת מחיר. היא לא כוללת את עלות המערכת, את ההיתר, את החיבור לרשת ואת הביטוח.

אגרו-וולטאי בנחלה: פאנלים מעל גידולים

מתקן אגרו-וולטאי משלב ייצור חשמל עם חקלאות פעילה באותה קרקע. לפי נוהל 37.04B, אפשר להקים מיזם כזה בכל השטח החקלאי של חלקה א׳, בתנאי שהגידול המקביל הוא גידולי שלחין או מטעים. משרד החקלאות קובע את הקריטריונים ומפקח על קיומם. המחיר האחיד לרמ״י הוא 60,000 ₪ למגה-וואט מותקן (DC), גם כאן בלי הנחות אזור.

נניח מתקן אגרו-וולטאי של 500 קילוואט: 0.5 × 60,000 ₪ = 30,000 ₪. אם יחול מע״מ של 18%, יתווספו 5,400 ₪, ובסך הכול 35,400 ₪. גם זו המחשה בלבד.

בצד התכנוני, לפי גלובס, הממשלה אישרה בפברואר 2026 תמ״א חדשה שלפיה מיזמים קטנים של עד 80 דונם יכולים להתקדם בהיתר בנייה בלבד, בלי הליך תכנון מלא. לא מצאנו פירוט רשמי של מסלול ההיתר למתקן אגרו-וולטאי בתוך חלקה א׳ (לאמת מול הוועדה המקומית ומשרד החקלאות).

היטל השבחה על סולארי בחלקה א׳: מה בדיוק נקבע ביולי 2026

ב-19 ביולי 2026 קיבלה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, פה אחד, שני עררים מאוחדים של בעלי נחלות מבני עטרות ומכפר סירקין (חמ/8018/0326 ודה/8004/0126). השניים קיבלו ב-2025 היתרים למתקן קרקעי של עד דונם בחלק החקלאי של חלקה א׳, לפי תמ״א 10/ד/10. הוועדות המקומיות חבל מודיעין ודרום השרון שלחו להם שומות היטל השבחה של כ-115,000 ₪ וכ-25,500 ₪. ועדת הערר ביטלה את השומות.

הנימוק נשען על סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לפי הסעיף, כשקרקע של רמ״י שהוחכרה לחקלאות משנה ייעוד, רמ״י משלמת לרשות המקומית תשלום ״חלף היטל השבחה״, לא משלם היטל. הוועדה קבעה שהתנאים התקיימו: בעלי הנחלות נזקקו להסכם חדש עם רמ״י ולתשלום נוסף כדי להקים את המתקן, ולכן מדובר בשינוי ייעוד במובן של דיני מקרקעי ישראל. ברקע עמדה חוות דעת של היועצת המשפטית של מינהל התכנון מינואר 2026, שלפי גלובס קבעה כבר אז שאין צורך בהיטל על מתקנים כאלה.

חשוב להבין מה ההחלטה לא אומרת. זו החלטה של ועדת ערר מחוזית, לא פסק דין של בית משפט ולא חקיקה. היא עוסקת במתקן קרקעי בחלק החקלאי של חלקה א׳, לא בגגות. הוועדה ציינה שהיא לא מכריעה לגבי עסקאות פל״ח. והיא לא פוטרת מהתשלום לרמ״י. לא מצאנו מידע אם הוגש עליה ערעור (לאמת).

בנפרד, ב-28 ביולי 2026 אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק התכנון והבנייה: פטור מהיטל השבחה למתקנים אגרו-וולטאיים, כהוראת שעה לשנה אחת, עד שצוות בין-משרדי יגבש קבע. הרשויות המקומיות יקבלו תשלום חלף היטל השבחה דרך רמ״י. (לאמת: מועדי התחילה והסיום של הוראת השעה ומספר התיקון.)

ומה לגבי גגות? לא מצאנו החלטה או הנחיה שעוסקות במפורש בהיטל השבחה על מערכת על גג בנחלה (לאמת מול שמאי).

אגירה בנחלה: רמ״י, רשות החשמל ומה עומד להשתנות

מבחינת רמ״י, הוספת מתקן אגירה למיזם סולארי קיים בחלקה א׳ לא מחייבת תשלום נוסף, בתנאי שהוא נכלל בשטח העסקה (נוהל 37.04B, סעיף 6.4).

מבחינת רשות החשמל, מאפריל 2023 קיים מסלול שמתגמל יצרנים במתח נמוך שמוסיפים אגירה ופורקים לרשת בשעות הערב: בחורף 17:00–22:00 ובקיץ 17:00–23:00. המסלול חל על מתקנים של עד 630 קילוואט. התגמול מבוסס על תעריף הייצור בשעות האלה: 95% ממנו למתקנים של עד 300 קילוואט, ו-85% למתקנים גדולים יותר. (לאמת: התנאים העדכניים של המסלול.)

שימו לב: באוקטובר 2026 פרסמה רשות החשמל טיוטת החלטה שמציעה לבטל את התמריצים הקיימים לאגירה. ההערות לטיוטה פתוחות עד 10 בנובמבר 2026. אם אגירה היא חלק מהתוכנית שלכם, בקשו מהמתקין לפרט מה יקרה לתשואה אם התמריץ יבוטל לפני החיבור. דרישות הבטיחות ואישורי הכבאות לסוללות לא נבדקו כאן (לאמת מול המתקין והוועדה המקומית).

תעריפי סולארי ב-2026 ומה צפוי מ-2027

לפי החלטה 70103 של רשות החשמל, אלה התעריפים לבקשות חיבור חדשות שמוגשות ב-2026. התעריף נומינלי ולא צמוד, ונקבע ל-26 שנים מאישור מנהל הרשת.

הספק המתקן	תעריף
עד 15 קילוואט	48
עד 100 קילוואט	37.31
עד 300 קילוואט	34.37
עד 630 קילוואט	28.44

תעריף לבקשות חיבור חדשות ב-2026 (אגורות לקוט״ש)

לפי גלובס, גם מתקנים קרקעיים קטנים בחלקה א׳ מקבלים תעריף אחיד של רשות החשמל, כ-37 אגורות לקוט״ש לפי דיווח מינואר 2026. (לאמת מול המתקין: איזו מדרגה תחול על המתקן שלכם, ואילו מסלולי מכירה וקיזוז, כולל מונה נטו, זמינים לבקשה חדשה.)

באוקטובר 2026 פרסמה רשות החשמל טיוטה שמשנה את התמונה למתקנים חדשים: הפחתה של 5% בשנה מ-2027 עד 2030, קיצור הדרגתי של תקופת ההתקשרות, ומ-2028 בקשות חיבור של מתקנים מעל 15 קילוואט לא יאושרו אוטומטית. מי שכבר מחובר ימשיך לקבל את התעריף שהובטח לו. זו טיוטה, והנוסח הסופי עשוי להשתנות.

מה לשאול את המתקין לפני שחותמים

האם הגג נבנה כדין? אם לא, לא תוכלו ליהנות מהפטור מהיתר ומהפטור מתשלום לרמ״י.
מי מגיש את ההודעה לרשות הרישוי, ומי חותם על אישורי מהנדס החשמל ומהנדס הקונסטרוקציה?
במתקן קרקעי: מי מטפל בהיתר מהוועדה המקומית, בעסקה מול רמ״י ובכתב ההתחייבות לפירוק, ומי משלם לרמ״י?
מה ההספק המותקן ב-DC, ואיזו מדרגת תעריף תחול? בקשו את חישוב התשואה בכתב, עם ההנחות שלו.
מתי תוגש בקשת החיבור? לפי הטיוטה של רשות החשמל, בקשה שתוגש ב-2027 עשויה לקבל תעריף נמוך יותר.
אם משכירים גג או קרקע ליזם: לכמה שנים, כמה דמי שכירות, ומה קורה למתקן בסוף התקופה?
האם היזם או הבנק מבקשים שעבוד? שעבוד של הקרקע עלול לחול על כל הזכויות בנחלה.
מי אחראי לתחזוקה, לביטוח ולנזק לגג?
מה קורה להסכם אם תמכרו את הנחלה או תעבירו אותה ?

מה קורה למערכת הסולארית במכירת הנחלה

במכירה, הקונה מקבל את הנחלה כיחידה אחת, כולל הגגות והמתקנים שעליהם. אבל סביב המערכת יש כמה הסכמים נפרדים: חוזה החיבור לרשת וזכות התעריף, הסכם עם יזם אם יש, ובמתקן קרקעי גם העסקה מול רמ״י לתקופה של 24 שנים. נוהל רמ״י לא מפרט מה קורה לעסקת הסולארי כשהנחלה עוברת לבעלים חדשים (לאמת מול עורך דין).

אם הגג או הקרקע מושכרים ליזם, קראו מה ההסכם קובע לגבי מכירה. קונה עשוי לבקש לבטל אותו, ויזם עשוי לדרוש שהקונה ייכנס בנעליכם. כדאי שהנושא יופיע במפורש בהסכם המכר. עוד על כך במדריך למכירת נחלה ובמדריך לקניית נחלה, ומונחים כמו פל״ח וחלקה א׳ מוסברים במילון.

כמה זה יעלה מול רמ״י?

הערכה של דמי החכירה, דמי הרכישה ועלות פיצול מגרש. ארבע שאלות, ותשובה מיד.

לחשב תשלומים לרמ״י

שאלות נפוצות

האם צריך היתר בנייה לפאנלים על גג בנחלה?

לא תמיד. תקנות הפטור מהיתר מאפשרות מתקן על גג של מבנה שנבנה כדין, עד 700 קילוואט למבנה, בתנאים: הפאנלים לא בולטים מהגג, ההתקנה לפי תקן, ומגישים לרשות הרישוי הודעה עם אישורי מהנדסים תוך 45 ימים מסיום העבודה. במערכת של יותר מ-50 קילוואט מודיעים 45 ימים לפני תחילת העבודה. מבנה שלא נבנה כדין לא נהנה מהפטור.

האם משלמים לרמ״י על פאנלים על הגג?

לפי נוהל רמ״י 37.21B, מתקן סולארי על גג של מבנה קיים שנבנה כדין פטור מתשלום ומעריכת עסקה. הפטור לא חל על מבנה שהוקם רק כדי להציב עליו פאנלים. אם אתם מתכננים סככה חדשה בשביל המערכת, בדקו מראש מול רמ״י אם תידרש עסקה בתשלום.

כמה משלמים לרמ״י על מתקן סולארי קרקעי בחלקה א׳?

לפי נוהל 37.04B, מחיר אחיד של 200,000 ₪ לכל מגה-וואט מותקן (DC), לתקופת מיזם של 24 שנים, בלי הנחות אזור עדיפות. במתקן של 200 קילוואט זה 40,000 ₪, לפני מע״מ אם חל. הנוהל לא מפרט אם התשלום חד-פעמי, ולכן כדאי לוודא את זה מול רמ״י.

האם יש היטל השבחה על פאנלים סולאריים בחלקה א׳?

ביולי 2026 קבעה ועדת הערר המחוזית במחוז מרכז שאין היטל השבחה על מתקן קרקעי של עד דונם בחלק החקלאי של חלקה א׳, כי חל הסדר שבו רמ״י משלמת לרשות חלף היטל השבחה. זו החלטה של ועדת ערר, לא פסק דין ולא חוק, והיא לא עסקה בגגות.

האם אפשר להקים מתקן אגרו-וולטאי בנחלה?

לפי נוהל רמ״י 37.04B כן, בכל השטח החקלאי של חלקה א׳, אם ממשיכים לגדל מתחת לפאנלים גידולי שלחין או מטעים. המחיר האחיד לרמ״י הוא 60,000 ₪ למגה-וואט מותקן. ביולי 2026 אישרה הכנסת פטור זמני לשנה מהיטל השבחה למתקנים אגרו-וולטאיים. את מסלול ההיתר כדאי לברר מול הוועדה המקומית.

האם כדאי להוסיף אגירה למערכת סולארית קיימת?

רמ״י לא גובה תשלום נוסף על אגירה שנכללת בשטח העסקה. רשות החשמל מתגמלת מאז 2023 פריקה לרשת בשעות הערב, אבל טיוטה מאוקטובר 2026 מציעה לבטל את התמריצים לאגירה. לפני השקעה, בקשו מהמתקין חישוב תשואה בשני תרחישים: עם התמריץ ובלעדיו.

מה קורה למערכת הסולארית אם מוכרים את הנחלה?

המערכת היא חלק מהנחלה, אבל ההסכמים סביבה נפרדים: חוזה החיבור לרשת, הסכם עם יזם אם יש, ובמתקן קרקעי גם העסקה מול רמ״י. בדקו מה כל אחד מהם קובע לגבי העברה, וכללו את הנושא במפורש בהסכם המכר.

מקורות

המידע באתר הוא כללי, וההערכות בו אינן ייעוץ משפטי או שמאי. הסכום הסופי נקבע לפי שומה פרטנית של רמ״י ונסיבות הנחלה. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין או שמאי שמתמחים בנחלות.