מושב גינתון

הנחלות בגינתון

גינתון (נכתב גם גנתון) הוא מושב עובדים במועצה האזורית חבל מודיעין, ליד בן שמן. את המושב הקימו ב-1949 עולים מבולגריה, ואחריהם הגיעו עולים מהונגריה, מאיראן, מצפון אפריקה ומרומניה. לפי ויקיפדיה האנגלית גרו בו 1,055 תושבים ב-2024.

התוכנית הראשונה למושב היא תגפ/435 משנת 1952, ״תכנית מפורטת למושב עובדים – ג׳נדס״, על שם האתר הקדום שלידו נבנה המושב. התוכנית שקובעת את המצב היום היא גז/11/435, שנכנסה לתוקף ב-6 באפריל 1995. לפי טבלת השטחים שלה יש במושב 97 חלקות א׳, ובכל אחת מותרות 3 יחידות דיורבית או דירה נפרדים. ברוב המושבים התוכנית מתירה עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים., עם 330 או 450 מ״ר שטח מגורים. את מספר הנחלות לא מצאנו במקור מוסמך: תוכנית המתאר החדשה של המושב (למטה) מוסיפה 72 יחידות דיור, יחידה בכל נחלהמשק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב., ולכן ייתכן שחלק מ-97 החלקות הן מגרשים של בעלי מקצוע ולא נחלות. התוכנית חלה על כ-2,737 דונם, ומהם כ-1,496 דונם קרקע חקלאית.

תוכניות בנייה שחלות על המושב

• גז/11/435 (בתוקף מ-1995): הרחבת המושב ב-72 יחידות מגורים, קביעת ייעודים, חלוקה למגרשים והוראות בנייה. בסך הכול 378 יחידות דיור ב-184 מגרשי מגורים.
• גז/17/435א (בתוקף מ-2006): הרחבה נוספת של 11 מגרשים בגודל של כחצי דונם, עם 220 מ״ר מגורים ויחידת דיור אחת בכל מגרש. השטח הוסב מקרקע חקלאית.
• 424-0471912 (בתוקף מסוף 2019) ו-424-0724690 (בתוקף מ-2022): תוכניות למגרש בודד, שמוסיפות שטח בנייה עיקרי ומשנות קווי בניין לבית קיים.
• 424-0455204: תוכנית כללית של הוועדה המקומיתהוועדה המקומית לתכנון ובנייה: נותנת היתרי בנייה, אוכפת את התוכניות וגובה היטל השבחה. להרחבת יחידות דיור ותיקות עד 140 מ״ר ולתוספת של עד 7% בשטח הבנייה במגרשי מגורים. הופקדה ב-2017, וההפקדה בוטלה ביוני 2018.
• 424-1015379, ״תכנית מתאר – מושב גנתון״: תכנון כולל לשטח הבנוי של המושב. לפי מטרות התוכנית, היא מוסיפה יחידת דיור בכל נחלה ומגדילה את זכויות הבנייה בהתאם, 72 יחידות בסך הכול, ומשנה את הייעוד של מגרשי ״בעלי מקצוע״ למגרשי מגורים. היא הוגשה בספטמבר 2024, ולפי מינהל התכנון היא במילוי תנאים להפקדה, כלומר עוד לא בתוקף.

בגינתון יש כבר מ-1995 תוכנית בתוקף שמתירה 3 יחידות דיור בחלקת המגוריםהחלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. של הנחלה, כך שיחידה שלישית לא מחייבת תוכנית נפרדת לכל נחלה. תוכנית המתאר החדשה, אם תאושר, תוסיף עוד יחידה בכל נחלה. התוכניות מהשנים האחרונות עוסקות בתוספת שטח ובקווי בניין של מגרשים בודדים. מה שנשאר לבדוק הוא אם הבנייה בפועל תואמת את ההיתרים.

אזור עדיפות ותשלומים לרמ״י

גינתון לא מופיע בטבלת אזורי העדיפות של רמ״ירשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה. (בתוקף מ-5.5.2024), ולכן אין הנחת אזור: דמי הרכישה בחלקת המגורים הם 33% משווי הקרקע, ודמי החכירהזכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. במסלול הבסיסי 3.75%המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי.. המחשבון בעמוד הזה מראה את ההבדל בין המסלולים.

מה מיוחד בגינתון

• שם המושב לקוח מספר נחמיה.
• המושב נבנה ליד האתר הקדום ג׳ינדאס, שהיה מיושב מהתקופה הרומית המאוחרת ועד התקופה העות׳מאנית.
• בכניסה למושב יש שער עם מפת הרחובות מגולפת בעץ.
• תוכנית 424-0937946 לרשת חלוקת גז טבעי מתחנת נשר לנמל התעופה בן גוריון, שבתוקף מ-2022, רשומה כתוכנית שחלה גם על חלק משטח תוכנית ההרחבה של המושב.

מה לבדוק לפני שקונים נחלה בגינתון

• מה גודל חלקת המגורים לפי גז/11/435, והאם הזכויות בה הן 330 או 450 מ״ר.
• כמה מתוך 3 יחידות הדיור כבר נבנו בהיתר, והאם יש חריגות בנייה.
• האם הנכס הוא נחלה או מגרש בהרחבה. במגרשי ההרחבה מותרת יחידה אחת בלבד, והם לא נחלות.
• אם יש לנחלה שטח חקלאי בתוואי של רשת הגז, מה המגבלות עליו.
• מה מצב תוכנית המתאר 424-1015379, ומה היא קובעת לנחלה הספציפית.