מושב גבעת ח"ן

הנחלות בגבעת ח״ן

גבעת ח״ן הוא מושב של תנועת המושבים במועצה האזורית דרום השרון, צמוד לרעננה. לפי ויקיפדיה האנגלית הוא נוסד ב-1933 על ידי עולים מליטא, מפולין ומרוסיה, ומאוחר יותר הצטרפו אליו עולים מגרמניה. המושב הוקם במסגרת ״התיישבות האלף״. השם הוא ראשי התיבות של המשורר חיים נחמן ביאליק, והרחובות במושב קרויים על שם שיריו. ב-2024 גרו בו 532 תושבים.

את מספר הנחלות במושב לא מצאנו במקור מוסמך. תוכנית המתאר החדשה של המושב מתייחסת גם לנחלות וגם למשקי עזר, ולכן חשוב לדעת איזה מהשניים אתם קונים.

תוכנית המתאר 417-0487157: 156 יחידות דיור

זו התוכנית החשובה ביותר למי שקונה נחלהמשק חקלאי במושב: קרקע למגורים ולחקלאות, שבעל הנחלה מחזיק מכוח הסכם עם רמ״י ולא בבעלות. כוללת בדרך כלל חלקת מגורים, שטח חקלאי צמוד ושטחים בשדות המושב. בגבעת ח״ן. לפי מסמך הוראות התוכנית שמפורסם באתר רמ״ירשות מקרקעי ישראל, שמנהלת את קרקעות המדינה, ובהן הקרקע של המושבים. רוב התשלומים בנחלה, כמו דמי הסכמה ודמי רכישה, משולמים לה.:

• שם התוכנית: ״מושב גבעת ח״ן״. תוכנית מתאר מקומית עם הוראות של תוכנית מפורטת, על כ-1,243 דונם. הוועדה המחוזית היא שמוסמכת להפקיד אותה.
• המטרה: תוכנית כוללת למושב. היא מוסיפה 156 יחידות דיורבית או דירה נפרדים. ברוב המושבים התוכנית מתירה עד 3 יחידות דיור בחלקת המגורים. ביישוב, וקובעת ייעודי קרקע, זכויות והוראות בנייה.
• היא מסדירה פיצול של יחידות מנחלות וממשקי עזר, ומעדכנת קווי בניין.
• היא כוללת גם הוראות שימור, ומגורים זמניים לעובדים חקלאיים זרים.
• המצב: התוכנית אושרה. לפי הכרעה של השמאי הממשלתי מ-2026, היא הופקדה באוקטובר 2022 ופורסמה למתן תוקף ב-15.7.2024.

מה זה אומר לנחלה: בהכרעה מ-2026 מפורטות הוראות התוכנית לנחלה אחת במושב. לפי התוכנית מותרות בה 4 יחידות דיור ועוד יחידת הורים של 55 מ״ר, ועד 850 מ״ר עיקרי מעל הקרקע ועוד 200 מ״ר במרתף. כל יחידה עד 250 מ״ר, והיחידות הנוספות 180 מ״ר עיקרי. מגרש מפוצל הוא 350 מ״ר. לפני התוכנית הותרו באותה נחלה 3 יחידות דיור, עד 450 מ״ר בסך הכל. ההוראות נקבעות לכל תא שטח, ולכן בנחלה אחרת המספרים יכולים להיות שונים.

לפני התוכנית החדשה, לפי רשימת התוכניות באתר tabainfo, העיקרית שבתוכניות המושב הייתה שד/90/3 מ-1994, שקבעה את האזורים, השימושים המותרים וזכויות הבנייה. אחריה אושרו תוכניות נקודתיות, כמו שד/90/16 מ-2003, שהוסיפה שטחים עיקריים ושטחי שירות, ושד/90/18 מ-2004, שהפכה קרקע חקלאית לדרך עבור כביש עוקף לגבעת ח״ן.

אזור עדיפות ותשלומים לרמ״י

גבעת ח״ן לא מופיע בטבלת אזורי העדיפות של רמ״י (בתוקף מ-5.5.2024), ולכן אין הנחת אזור. דמי הרכישה בחלקת המגוריםהחלק בחלקה א׳ שמיועד לבתים, בדרך כלל 2.5 דונם. עליו חלים ההסדר והתשלומים לרמ״י על זכויות הבנייה. הם 33% משווי הקרקע, ודמי החכירהזכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה, לפי חוזה עם רמ״י. בעל נחלה הוא בדרך כלל חוכר או בר רשות, ולא בעלים. במסלול הבסיסי 3.75%המסלול הבסיסי בהסדר: תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שמאפשר בנייה למגורים עד 375 מ״ר ומבטל את הרצף הבין-דורי.. המחשבון בעמוד הזה מראה את ההבדל בין המסלולים.

מה מיוחד בגבעת ח״ן

גבעת ח״ן הוא אחד המושבים הוותיקים בשרון, והוא צמוד לרעננה. לפי מסמך התוכנית, מרחב התכנון של המושב גובל במרחבי התכנון של רעננה ושל הרצליה. התוכנית החדשה, שאושרה ב-2024, משנה את מספר יחידות הדיור במושב ואת כללי הפיצול. לכן מי שקונה היום צריך לבדוק מה היא קובעת לנחלה שהוא קונה, ולא להסתמך על מה שהיה מותר לפי התוכניות הישנות.

מה לבדוק לפני שקונים נחלה בגבעת ח״ן

• מה תוכנית 417-0487157 קובעת לנחלה הספציפית: כמה יחידות, באיזה שטח ובאילו קווי בניין.
• האם הנכס הוא נחלה או משק עזר. התוכנית מתייחסת לשניהם, והזכויות שונות.
• מה אושר בהיתר ומה נבנה בפועל, ואיך זה מתיישב עם התוכנית החדשה.
• מה כבר שולם לרמ״י על הנחלה (דמי היווןתשלום חד-פעמי לרמ״י, במקום תשלומים שנתיים, שמקנה זכויות רחבות יותר בקרקע. בנחלות, 3.75% ודמי רכישה הם שתי דרגות שלו., 3.75% או דמי רכישהתשלום לרמ״י על חלקת המגורים, 33% מהשווי ופחות באזורי עדיפות, שמקנה זכויות קרובות לבעלות בחלקת המגורים.), כי זה קובע כמה יעלה לממש זכויות נוספות.